路線価 (2023) 大分県大分市金池南2-2916-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市金池南２丁目２９１６番６
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 810m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,420万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	3,400万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万5,818 円／坪 1平米 15万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分駅から半径１．５㎞圏内に位置する中心部住宅地域で、戸建住宅の需要者は所得の高い世帯や資産家に限定される。近隣地域は繁華街の存する駅北側と分断された閉塞感の強い既成市街地であったが、土地区画整理地区に隣接した利便性の高いエリアに変貌している。需要の中心となる価格帯は６０～７０坪程度の画地で総額３，０００万円、新築戸建は５，０００万円超となるが、区画整理地区を含め戸建用地の需要に供給が伴わず成約自体は少ない。 (2) 同一需給圏は、大分駅を中心とする市街地及び近郊の住宅地域である。需要者の中心は、個人では比較的所得水準が高い層になり、賃貸経営目的の法人も需要者となる。大分駅周辺の整備事業による利便性の向上に伴い、マンション事業者による高値取引の影響もあり、供給の少なさからも地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は規模により幅はあるが、土地のみで小規模画地で１，５００万円、２００㎡程度で３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は駅南地区及び代替性の強い大分駅周辺部より取引事例を採用したことから単価と総額の両面で市場性を反映した価格が得られた。収益物件に対する需要も強いが地価水準と建築コストに見合った賃料水準は形成されておらず、土地を購入してまで貸家を建築するメリットは低い。自用を前提とする住宅地としての地価水準が形成されていることから比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に賃貸物件もみられるが、画地規模から高度利用は見込めず、土地価格に見合った賃料収受ができず収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。居住の快適性、利便性が重視される自用目的での取引が中心であることから、不動産市場の需給動向を示す比準価格を中心に収益価格を比較考量、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅　南東方
距離	810 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に中高層住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市金池南２丁目２９１６番６
標準地の範囲
東	60 m
西	240 m
南	100 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成２８年１１月に完了した大分駅南土地区画整理地区に隣接した既成市街地
街路	６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大分駅南土地区画整理地区に隣接した既成市街地ながら、新大分駅ビルの開業や商業施設の増加に伴い利便性が大きく向上しており、コロナ禍の下でも需要に対し供給が限られる状況から地価は上昇基調が続くと予測する。 (2)大分駅南土地区画整理地区に隣接する生活利便性の良い住宅地域であり、マンション地需要も強く、選好性の高まりのなか宅地の新規供給が少ないことから、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年の新設住宅着工戸数は持家が２割弱減少する一方、貸家が３割弱、分譲は２倍超の増加を記録、前年同期を３割弱上回る水準で推移している。 (2)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等持ち直しがみられる。大分市の住宅投資も回復傾向にあり、貸家、分譲が前年より増加している。
地域要因
(1)利便性と良好な住環境を備えたエリアとして見直され、区画整理地区の内外を問わず戸建用地の需要は堅調。 (2)地域要因に特段の変化はないが、隣接地域で賃貸マンション新築等、大分駅南側での選好性は向上、供給の少なさから高値で成約する傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｕ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市金池南２丁目２９１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,748 円／平米 46万2,007 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,006 円／平米 46万6,166 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,612 円／平米 51万1,147 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｕ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市金池南２丁目２９１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,800 円／平米 41万2,589 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,296 円／平米 42万841 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,861 円／平米 51万1,970 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市金池南２丁目２９１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万579 円／平米 43万1,694 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,311 円／平米 42万7,502 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,850 円／平米 50万5,322 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｓ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市金池南２丁目２９１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,294 円／平米 41万4,222 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,795 円／平米 41万5,878 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,168 円／平米 48万9,843 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場付置義務
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｎ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市金池南２丁目２９１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,955 円／平米 35万6,899 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,886 円／平米 38万3,119 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,966 円／平米 52万5,542 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情