路線価 (2023) 大分県大分市大字千歳字メグリ1878-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８
価格時点	2023 年
駅名	鶴崎駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	790万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	784万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円／坪 1平米 4万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大野川西側の住宅地域のうち、千歳や森町地区等の区画整然とした住宅地域一帯。需要者は、市内に勤務する個人が中心と想定される。圏域内においては中古住宅の取引が中心であるが高値取引も見られるようになっており、圏域内における住宅需要は高まりつつあると認められる。土地は１９０㎡程度で８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、大分市東部から南東部にかけての住宅地域一帯。中心となる需要者は、市内に勤務するファミリー層である。近隣地域が存する千歳地区は、市中心部からは離れているが、周辺の幹線道路沿いには生活利便施設が多く存する等利便性は良好であり、地価は市中心部と比べて割安なため、需要は底堅い。土地は６００万円～１，０００万円程度が需要の中心であり、新築の戸建物件は２，５００万円前後が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅地として開発された住宅地域であるため賃貸物件は殆ど無く、自用目的の戸建住宅地としての取引が中心である。戸建住宅地域においては、利便性を重視しつつ取引価格を指標として価格形成されることが一般的である。したがって、取引市場の実態を反映しており説得力が高いと認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、規範性が高い取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益面では、戸建住宅地域のため、賃貸市場は形成されておらず、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性や利便性を重視する自用目的での取引が中心であり、実需に基づく比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴崎駅　南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	12 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)４０年以上前に開発された分譲住宅地域で成熟しており、今後も現状を維持すると予測する。中古物件の取引が中心であるが再販業者による高め取引が続いており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)古い時期に開発分譲された住宅地域であるため概ね熟成しており、今後も現状程度で推移すると予測する。金融緩和策が継続している間は、住宅需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横ばいであるが、新設住宅着工戸数は分譲住宅を中心に回復基調にあり、住宅需要が高まっている。 (2)大分市の人口は、微減傾向で推移している。新設住宅着工戸数は、貸家及び分譲では増加が見られるが、持家はやや鈍い動きとなっている。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、付近で小規模分譲地の開発も見られるようになっており、需給が改善している。 (2)地域要因に大きな変化は見られないが、住環境及び利便性が比較的良好な地域であり、周辺では高値取引が見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｇ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,375 円／平米 17万3,152 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,862 円／平米 17万1,456 円／坪
標準価格 平米 坪	4万708 円／平米 13万4,581 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｋ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,462 円／平米 14万6,991 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,141 円／平米 15万2,542 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,640 円／平米 13万1,050 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｎ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,328 円／平米 19万6,138 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,526 円／平米 18万6,875 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,051 円／平米 14万2,327 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｗ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,313 円／平米 17万2,947 円／坪
推定価格 平米 坪	4万202 円／平米 13万2,908 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,916 円／平米 12万2,044 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｕ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,296 円／平米 15万6,361 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,229 円／平米 16万9,363 円／坪
標準価格 平米 坪	4万755 円／平米 13万4,736 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情