路線価 (2023) 大分県大分市豊町2-1959-56 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市豊町２丁目１９５９番５６
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	528万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	525万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,625 円／坪 1平米 6万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、県道「大在大分港線」の北側、かつ大分川の西側に位置する住宅地域からなる圏域を中心にその周辺に及ぶ。同圏域は、都心には近いものの住環境がやや劣るため、価格は相対的に低位である。このため、主な需要者は、利便性を指向する所得水準が中程度の勤労者世帯が中心となる。個人間売買や不動産業者による建売等が見られ、取引の中心的な価格帯は、土地の単価にして１㎡６～７万円程度であるが、業者による分譲事例では高値取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、大分市中心部の北方、県道大在大分港線北側背後に形成された住宅地域一帯である。需要者の中心は居住目的の第一次取得者層である。大分臨海工業地帯に近接し、住環境はいまひとつであるが、中心部への接近性に優れており、標準的な画地規模が小さく総額面での値頃感があることから、取引は活発である。取引の中心となる価格帯は土地で５００万～７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 造成後相当の期間が経過しており規範性に欠けるため、原価法の適用を断念した。また、画地規模が小さく、アパート経営の経済合理性が認められないため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法では、近傍類似の複数の取引事例を採用して比準価格を求めており、規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引の中心は自用目的であり、需要者は類似物件の取引価格水準を指標に購入意思決定を行うのが一般的である。既成市街地であることから原価法は適用できなかった。収益価格は画地条件から賃貸想定が困難で、実現可能性を欠くため試算できなかった。採用した取引事例は転売目的のものとなったが、概ね市場取引の実態を反映し得たことから説得力を有する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅　北東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	25.4 坪 (84 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市豊町２丁目１９５９番５６
標準地の範囲
東	90 m
西	40 m
南	45 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	9.5 m
面積	85 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度の高い住宅地域であるが一部で建物の建替等も見られ、住環境は緩やかに改善すると予測される。総額が小さく値ごろ感から地価は上昇傾向で推移すると予想されるが、金利上昇等による影響を注視する必要がある。 (2)整然とした街区に小規模住宅が密集する住宅地域である。住環境はいまひとつであるが、標準的な画地規模が小さく総額面での値頃感があることから、地価は今後、微増傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（戸建住宅地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 20万2,658円 1平米 6万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 20万2,658円 1平米 6万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大分市の住宅地需要は依然底堅いものの、コロナ禍の状況のほか、物価高や金利上昇による住宅地需要への影響を注視する必要がある。 (2)市中心部ではマンション需要が旺盛である一方、郊外でも旺盛な戸建住宅需要が続いている。
地域要因
(1)中古住宅の再販や新規の建売等も見られ、住環境が緩やかに改善している。小規模画地が多く総額が小さいため、値ごろ感から取引も活発である。 (2)総額面での値頃感があることから、取引は活発であり、一部に高値での取引もみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市豊町２丁目１９５９番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,197 円／平米 10万9,749 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,736 円／平米 20万7,405 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,736 円／平米 20万7,405 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｎ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市豊町２丁目１９５９番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,083 円／平米 19万2,022 円／坪
推定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
標準価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｎ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市豊町２丁目１９５９番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,518 円／平米 23万6,439 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,662 円／平米 24万221 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,662 円／平米 24万221 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市豊町２丁目１９５９番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,591 円／平米 20万6,926 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,093 円／平米 21万1,891 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,640 円／平米 19万3,864 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情