路線価 (2023) 大分県大分市明野西1-44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市明野西１丁目４４番
価格時点	2023 年
駅名	高城駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,260万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万4,562 円／坪 1平米 7万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、明野地区に存する住宅地域からなる圏域を中心として、その周辺に及ぶ。特に丘陵地に造成された大規模団地内の区画整然とした住宅地との代替性が高い。同圏域には、住環境が良好な住宅地域が多く、このところ新規分譲も活発化している。主な需要者は、戸建住宅の取得を目的に、快適性を指向する上位中間層や富裕層が中心となる。取引の中心的な価格帯は、中古住宅に係る土地で１㎡７～８万円であるが、新規分譲ではさらに高値での取引も多い。 (2) 同一需給圏は、明野地区の分譲住宅団地一帯である。需要者の中心は市内に居住し、自用目的で住宅用地を取得する中所得者層である。同一需給圏内には新規の分譲地も多く見られる中、古い分譲地ながら区画整然とし利便性の優れる当該地域には値頃感が出てきている。土地は３００㎡程度で１，８００万～２，３００万円程度が需要の中心で、中古住宅は築年の古い物件が多く、維持管理の状況により価格のバラツキが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 造成後相当の期間が経過しており規範性に欠けるため、原価法の適用を断念した。また、自用の戸建住宅を中心とする地域であり、アパート等の賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法では、近傍類似の複数の取引事例を採用して比準価格を求めており、規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が中心で、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は求めることができなかった。また造成後相当な期間が経過しており適切な事例がないことから原価法の適用は断念した。近隣地域内では、自用目的の住宅用地の取引が中心であるため、取引事例より導かれた比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高城駅　南方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	88.9 坪 (294 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市明野西１丁目４４番
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	290 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	昭和４０年代に開発
街路	基準方位：北，６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上位中間層以上の需要者をターゲットとした追加的な開発・分譲が多数見られ、住環境の向上が続くと予測される。需要は底堅く地価は上昇傾向で推移すると予想されるが、金利上昇などの影響を注視する必要がある。 (2)区画整然とした住宅地域で居住環境が良好であるため需要は安定している。中古物件を購入し建て替えるケースが多く、街並みも改善しているため、周辺の新規分譲地との遜色はなく地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（戸建住宅地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万9,603円 1平米 7万5,500円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 24万346円 1平米 7万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 24万346円 1平米 7万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大分市の住宅地需要は依然底堅いものの、コロナ禍の状況のほか、物価高や金利上昇による住宅地需要への影響を注視する必要がある。 (2)戸建住宅、マンション需要とも堅調であることから、大分市住宅地の地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)未利用地や集合住宅の跡地等が新たに戸建住宅地として開発され、住環境が向上している。選好性が高く、高額な分譲地も、売れ行きは好調である。 (2)周辺地域で高価格帯の新規分譲地が複数売り出されており、その影響で地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｈ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市明野西１丁目４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万867 円／平米 23万4,286 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,891 円／平米 25万4,202 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,394 円／平米 23万6,029 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ａ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市明野西１丁目４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,515 円／平米 26万2,877 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,960 円／平米 26万4,348 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,139 円／平米 23万5,186 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市明野西１丁目４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,299 円／平米 27万5,386 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,490 円／平米 27万2,712 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,673 円／平米 27万11 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｍ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市明野西１丁目４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,963 円／平米 24万7,828 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,780 円／平米 25万529 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,124 円／平米 25万8,278 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情