路線価 (2023) 大分県大分市汐見1-123 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市汐見１丁目１２３番
価格時点	2023 年
駅名	大在駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (385 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (385 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね大野川以東の臨海部の圏域に存する住宅地の範囲。需要者の中心は３０代から４０代のファミリー層である。区画整理事業による快適な居住環境と公共施設や商業施設の利便性の良さに加え割安な地価水準から若年層が流入しており、人口が増加している。これに応じた地元不動産業者による宅地分譲や建売も継続している。土地は７００万から１，４００万円程度が、新築戸建で２，６００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は大在駅北側の大在土地区画整理事業が行われた住宅地域である。需要者は周辺に勤務する中堅所得者層が中心である。当該地域は戸建住宅を中心にアパートや未利用地が残る住宅地域である。区画整理の影響により人口及び世帯数が増加している地域である。新型コロナによる影響から取引は減少している。土地の取引規模は３００㎡～４００㎡程度が多く、１，０００万円～１，３００万円程度が中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域等は利便性も良好なためアパート等も見られるが自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性等を重視した住宅地域である。比準価格は標準地周辺の相関性が高い事例及び大在地区の代替・競争関係に立つ事例より試算されており、市場性を反映し規範性が高い。よって比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。戸建住宅や中低層共同住宅の多い地域であり、投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めの試算価格となった。一方、同一需給圏内の類似地域内においては信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮し、不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大在駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	116.5 坪 (385 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整理事業済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市汐見１丁目１２３番
標準地の範囲
東	300 m
西	50 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	24.5 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの戸建住宅地は標準的画地規模が大きく、農地等を含め不動産業者は分譲販売用地として積極的に取得していることから、今後、小規模住宅地の増加及び開発素地の地価上昇傾向が予測される。 (2)区画整理済みの住宅地域であり、周辺で未利用地も多く残されているものの、居住人口及び世帯数は微増傾向を示しており、地価は横這い乃至緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築着工は、注文住宅は年末にかけ減少傾向、賃貸住宅及び建売等は回復傾向にあり、特に分譲マンションの戸数の伸びが大きい。 (2)大分市の住宅地需要は中心部のマンション増加を始めとして供給については安定していたが新型コロナによる影響から先行き不透明である。
地域要因
(1)未利用地も未だ見受けられ、地元不動産業者の販売用土地の取得が盛んであり、今後とも大在地区の人口増加が予想される。 (2)大きな変動要因はないが、区画及び街路等の住環境は良好な地域であり、周辺の開発も緩やかに行われいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｍ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市汐見１丁目１２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,455 円／平米 21万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,501 円／平米 18万180 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,924 円／平米 13万8,601 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｄ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市汐見１丁目１２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
推定価格 平米 坪	4万502 円／平米 13万3,900 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,002 円／平米 11万9,023 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｂ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市汐見１丁目１２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,901 円／平米 12万5,301 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,166 円／平米 12万6,177 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,418 円／平米 12万3,704 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市汐見１丁目１２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,373 円／平米 14万85 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,415 円／平米 14万224 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,583 円／平米 13万7,473 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｍ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市汐見１丁目１２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万834 円／平米 13万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万95 円／平米 13万2,554 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,309 円／平米 12万9,956 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情