路線価 (2023) 大分県大分市大字宮河内字淨土寺3809 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字宮河内字淨土寺３８０９番
価格時点	2023 年
駅名	鶴崎駅 から 6700m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	455万 円 (386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	455万 円 (386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円／坪 1平米 1万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市郊外の住宅地域のうち市街化調整区域に指定される既成住宅地域一帯。需要者は、同圏域内に地縁性を有する個人が中心と想定される。市街化調整区域においては土地利用に当たって強い法規制が存するため、土地需要は低迷が続いている。土地は４００㎡程度で５００万円程度が需要の中心となっており、新築の戸建物件の供給は無い。 (2) 同一需給圏は大分市郊外部の市街化調整区域に所在する住宅地域の範囲と判定した。典型的な需要者は当該地域に地縁性を有する者であり、市街化調整区域での成約物件は稀である。なお、市場参加者が限定的であるため需給は弱含みで推移している。取引における需要の中心となる価格帯の見極めは難しいが、概ね土地は４００万円～６００万円程度が中心価格帯になると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の市街化調整区域のためアパート等の収益物件は無く、賃貸市場が形成されていない。圏域内においては自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であるほか、住宅地の場合は取引価格を指標として価格形成されることが一般的である。したがって、市街化調整区域内の取引事例より試算され市場の実態を反映していると認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性を有する郊外の市街化調整区域内の取引事例より試算されている。各種補修正は概ね適正に行われ、取引事例から求められた価格は規範性を有し、市場性を反映した比準価格が試算されたものと思料する。また、主たる需要者は一般的にその市場性に着目して取引を行う傾向が強い。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴崎駅　南東方
距離	6700 m
土地の状態
土地面積	116.8 坪 (386 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字宮河内字淨土寺３８０９番
標準地の範囲
東	30 m
西	200 m
南	70 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の市街化調整区域内の既成住宅地域で、今後も現状で推移すると予測する。市街化調整区域のため新たな土地需要は乏しく、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)大分市外縁部の古くからの既存住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、街路条件が劣り、需要は低調であるため、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外部では人口減少傾向が継続しており、住宅需要を喚起する開発等も計画されていないため停滞した状態が続いている。 (2)市内における住宅地地価は総じて上昇基調が持続しているが、未だ持続するコロナ禍の影響により、今後の地価動向については不透明である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、商業施設等からも遠く利便性に劣るため選好性は依然として低い。 (2)市内外縁部の市街化調整区域内に位置し、環境面及び街路条件等に劣り、需要は低調であるため、地価は弱含みで推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字宮河内字淨土寺３８０９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,528 円／平米 2万1,582 円／坪
推定価格 平米 坪	6,502 円／平米 2万1,496 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,694 円／平米 3万8,660 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｉ２１調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字宮河内字淨土寺３８０９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,865 円／平米 5万2,450 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,569 円／平米 5万8,083 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,001 円／平米 3万9,675 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｗ２１調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字宮河内字淨土寺３８０９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,660 円／平米 2万2,018 円／坪
推定価格 平米 坪	8,325 円／平米 2万7,522 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,893 円／平米 3万9,318 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字宮河内字淨土寺３８０９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,415 円／平米 2万4,514 円／坪
推定価格 平米 坪	8,673 円／平米 2万8,673 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,063 円／平米 3万9,880 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情