路線価 (2023) 大分県大分市荏隈町2-417-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市荏隈町２丁目４１７番３８
価格時点	2023 年
駅名	南大分駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万344 円／坪 1平米 6万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南大分駅南側背後に位置する奥田地区及び荏隈地区の住宅地域である。需要者は市中心部及び周辺に勤務する中堅所得者層が中心である。当該地域では小規模開発も見受けられるものの熟成度の高い既存住宅地域である。昭和に開発された地域が主であり道路幅員がやや狭い地域が多い。新型コロナによる影響から取引は減少している。土地の取引規模は２００㎡～２５０㎡程度が多く、１，１００万円～１，４００万円程度が中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、南大分地区を中心に大分市南部の住宅地域一帯。中心となる需要者は、市内に勤務し、戸建住宅の取得を目的とするファミリー層である。市中心部に比較的近く、住宅需要が見込めるため、小規模な宅地開発が断続的に行われてきた地域であり、また、既存の住宅地を分割した小規模画地の建売分譲も活発である。土地は１，２００万円～１，８００万円程度、新築の戸建物件は小規模画地で２，６００万円前後のものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。戸建住宅が中心の古い分譲住宅地域であり、アパート等の共同住宅が見受けられない地域のため、収益価格は非適用とした。一方、同一需給圏内の類似地域内においては信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮しつつ周辺の新興分譲地における不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅地域であり、住宅の取得を目的とする主たる需要者は、取引価格により形成された地域の相場で取引の意思決定を行っているため、市場性を反映した比準価格の規範性は高い。収益面では、戸建住宅の純度が高く、賃貸物件の建築を想定することは合理的ではないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南大分駅　西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市荏隈町２丁目４１７番３８
標準地の範囲
東	70 m
西	120 m
南	60 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和に開発分譲された住宅地であり、街路幅員が狭いものの大分市中心部との接近性から需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測する。 (2)造成時期が古い住宅団地であるため概ね熟成しており、今後も現状程度で推移すると予測する。市中心部に比較的近い南大分地区では需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万344 円 1平米 6万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万344円 1平米 6万600円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大分市の住宅地需要は中心部のマンション増加を始めとして供給については安定していたが新型コロナによる影響から先行き不透明である。 (2)大分市の人口は、微減傾向で推移している。新設住宅着工戸数は、貸家及び分譲では増加が見られるが、持家はやや鈍い動きとなっている。
地域要因
(1)旧来からの分譲住宅団地であり、大きな変動要因はないものの、中心部への利便性から需要は高まっている地域である。 (2)地域要因に大きな変化は見られないが、利便性の良い南大分地区では、坪単価の高い土地取引が見受けられ、地価の上昇が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｎ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市荏隈町２丁目４１７番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,508 円／平米 19万121 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,796 円／平米 19万1,074 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,796 円／平米 19万1,074 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｋ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市荏隈町２丁目４１７番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,679 円／平米 21万523 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,469 円／平米 19万3,299 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,546 円／平米 20万3,471 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｋ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市荏隈町２丁目４１７番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,098 円／平米 23万8,356 円／坪
推定価格 平米 坪	6万562 円／平米 20万218 円／坪
標準価格 平米 坪	6万562 円／平米 20万218 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｋ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市荏隈町２丁目４１７番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,262 円／平米 18万9,308 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,777 円／平米 19万1,011 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,126 円／平米 20万5,389 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市荏隈町２丁目４１７番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,555 円／平米 18万6,971 円／坪
推定価格 平米 坪	6万37 円／平米 19万8,482 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,258 円／平米 21万5,743 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情