路線価 (2023) 大分県大分市大字細字大藤屋敷367-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外
価格時点	2023 年
駅名	坂ノ市駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	531万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	534万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円／坪 1平米 1万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市東部の既成住宅地の範囲。需要者の中心は地縁性を有する者のほか、東部の立地工場等に勤務地を有する２０代から４０代のファミリー層である。隣接する区画整理地区での販売用地の取得に関連して業者がミニ開発を行う場合もある。区画整理地区と比べた地価の割安感や大分市の住環境整備による居住環境の改善から新規参入する者もあると思われる。土地は４００万から７００万円程度が、新築戸建で２，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は大分市東部郊外に位置する価格水準低位の既成住宅地域。主な需要者は当該圏域に地縁血縁を有す者であり、世帯分離に伴うものが多く、他地域からの転入は少ない。旧街道を幹線とする古くからの街並みが残る地域で、やや街路条件が劣るが、周辺地域での環境整備事業に伴って宅地開発が見られるようになるなど、住宅地域として徐々に充実しつつある。需要の中心となる価格帯は、土地価格で４００万円から６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域等には戸建住宅が建ち並び、アパート等は無い。居住の快適性等を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的である。比準価格は相関性及び類似性が高い近隣地域周辺の取引事例より試算されており、市場性を反映し規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は大分市東部郊外の細地区周辺に位置する自己利用目的の取引事例を主に採用して試算したもので、実証性並びに規範性は高い。地域内は戸建住宅及び農家住宅がほとんどであり、地域内及びその周辺にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。実証性の高い比準価格を重視して、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	坂ノ市駅東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	19 m
面積	300 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地縁性の強い既成住宅地域であるが、割安な地価水準や世代交代から近隣地域及び周辺で戸建住宅の建設や宅地分譲が見られ、都市構造再編集中支援事業による居住環境の改善もあり、地価は微増傾向と予測する。 (2)大分市東部郊外に位置する旧来の既成住宅地域である。利便性はやや劣るものの、当該地域を含む周辺地域において道路拡幅等の環境整備事業が行われており、安定的に不動産取引が見られるようになりつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築着工は、注文住宅は年末にかけ減少傾向、賃貸住宅及び建売等は回復傾向にあり、特に分譲マンションの戸数の伸びが大きい。 (2)人口は微減程度。住宅着工は持ち直し傾向で、継続する金融緩和等により、持家の取得需要は堅調である。
地域要因
(1)道路整備、公園建設等の住環境整備事業は完了した。 (2)郊外部で利便性はやや劣るものの、当該地域を含む周辺地域において環境整備事業が行われており、一定の需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｑ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,637 円／平米 2万1,942 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,438 円／平米 4万1,120 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,702 円／平米 4万8,605 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｘ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,185 円／平米 4万284 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,537 円／平米 5万4,671 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,601 円／平米 5万1,577 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｑ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,095 円／平米 5万9,822 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,276 円／平米 6万3,726 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,898 円／平米 6万2,477 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｒ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,646 円／平米 1万5,360 円／坪
推定価格 平米 坪	7,836 円／平米 2万5,906 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,011 円／平米 4万9,626 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情