路線価 (2023) 大分県大分市大字里字下市2240-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字里字下市２２４０番３
価格時点	2023 年
駅名	坂ノ市駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	575万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	568万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円／坪 1平米 2万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市東部の既成住宅地の範囲。需要者の中心は地縁性を有する者のほか、東部の立地工場等に勤務地を有する２０代から４０代のファミリー層である。周囲の区画整理地区での販売用地の取得に関連して業者がミニ開発を行う場合もある。区画整理地区と比べた地価の割安感から新規参入する者もあると思われる。土地は６００万から８００万円程度が、新築戸建で２，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は大分市東部郊外に位置する住宅地域。主な需要者は大分市東部地区に勤務する給与所得者等である。旧来の街区でやや整然性に欠けるが、土地区画整理済みの整然とした街並みが広がる周辺地域での活発な住宅開発の間接的な影響を受け、業者による開発分譲地の売行きも堅調で、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地価格で６００万円程度、新築戸建で２，０００万円を上回る程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には戸建住宅が建ち並び、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場は未成熟なため収益価格は試算しなかった。比準価格は近距離で代替競争関係が強い事例を中心に周辺新規分譲地の動向も踏まえ試算されており、市場性を反映し規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象地域である里地区周辺に位置する自己利用目的の取引事例を主に採用して試算したもので、実証性並びに規範性は高い。地域内は戸建住宅がほとんどであり、地域内においては賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。市場性を反映し実証性の高い比準価格を重視して、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成住宅地域のため積算価格は求めなかった。
交通
交通施設	坂ノ市駅南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等の中に空地も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字里字下市２２４０番３
標準地の範囲
東	30 m
西	270 m
南	140 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くから地縁性を有する住民が多い既成住宅地域であるが、区画整理地区や大規模工場地に近接する立地から近隣地域周辺では新規参入やミニ開発が見受けられ、割安な地価水準もあり地価は上昇傾向と予測する。 (2)郊外部に位置する旧来の既成住宅地域である。居住環境及び利便性は区画整理済みの区域と比較してやや劣るものの、周辺で分譲地開発も見られるなど需要は安定的であり、割安水準であった地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築着工は、注文住宅は年末にかけ減少傾向、賃貸住宅及び建売等は回復傾向にあり、特に分譲マンションの戸数の伸びが大きい。 (2)人口は微減程度。住宅着工は持ち直し傾向で、継続する金融緩和等により、持家の取得需要は堅調である。
地域要因
(1)宅地分譲、戸建分譲、リフォーム後の中古建物の販売が近隣地域及び周辺類似地域で多く見られる。 (2)居住環境及び利便性はやや劣るものの、区画整理済みの区域と比較した割安感から、安定的な需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｔ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字里字下市２２４０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,602 円／平米 8万4,640 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,115 円／平米 9万2,948 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,112 円／平米 7万9,714 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｑ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字里字下市２２４０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,403 円／平米 11万430 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,264 円／平米 11万3,277 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,883 円／平米 8万2,263 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字里字下市２２４０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,854 円／平米 9万5,391 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,895 円／平米 10万5,445 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,580 円／平米 9万4,485 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字里字下市２２４０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,959 円／平米 15万8,552 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,007 円／平米 15万8,711 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,911 円／平米 9万8,886 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字里字下市２２４０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,710 円／平米 12万7,975 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,787 円／平米 12万8,230 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,151 円／平米 7万9,843 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情