路線価 (2023) 大分県大分市大字上宗方字小迫918-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４
価格時点	2023 年
駅名	南大分駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万95 円／坪 1平米 5万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宗方地区に存する住宅地域からなる圏域を中心としてその周辺に及ぶ。特に丘陵地に造成された大規模団地内の区画整然とした住宅地との代替性が高い。同圏域は、都心からはやや遠いものの住環境に優れ、生活利便性も高く、住宅地の取引も活発である。主な需要者は、戸建住宅の取得を目的に、快適性を指向する所得水準が中程度以上の勤労世帯が中心となる。取引の中心的な価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり５～６万円前後の取引が多い。 (2) 同一需給圏は、標準地より概ね東方２ｋｍ、西方１ｋｍ、南方１ｋｍ、北方１ｋｍに及ぶ範囲と判定した。需要者は市内在住で、通勤利便・居住環境に着目して戸建住宅取得を目的とする３０～５０歳代の中堅所得のファミリー層が中心となる。周辺幹線の国道４４２号の拡幅工事が進行中で、価格は上昇しつつ推移している。中心価格帯は、土地価格で１１００～２０００万円程度、土地建物一体の中古価格は総額１４００～２２００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅を中心とする地域でありアパート等の賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用を断念した。原価法では代替性を有する造成事例から積算価格を求めたが、開発業者の利益を含み、やや高位に求められた。取引事例比較法では複数の取引事例を採用して比準価格を求めており規範性が高い。以上より、前年価格及び指定基準地の価格からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を標準とし積算価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅取得目的が主で、信頼性のある取引事例を収集し得た。アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていない地域であり、収益還元法の適用は断念した。積算価格は上野丘西地区の造成事例から間接法により求めた為、規範性は低位とならざるを得ない。従って、比準価格を重視し、積算価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南大分　南西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	170 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和５０年代に開発
街路	基準方位：北，１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和５０年代に開発された住宅団地で地域要因に大きな変化は見込まれない。優れた住環境や生活利便性を背景に需要は堅調であり、地価は上昇傾向が継続すると予想されるが、金利上昇などの影響を注視する必要がある。 (2)整然とした戸建住宅地域である。周辺幹線の国道４４２号の拡幅工事が進行中で、生活利便性が向上しており、地価の上昇幅は拡大する傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（戸建住宅地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大分市の住宅地需要は依然底堅いものの、コロナ禍の状況のほか、物価高や金利上昇による住宅地需要への影響を注視する必要がある。 (2)市内住宅地の価格動向は、利便性等が高い中心市街地外縁から好住環境の郊外部で、割安感が認められる住宅地での上昇率が概して高い傾向にある。
地域要因
(1)中古住宅の再販等が見られ、良好な住環境が維持されている。一時、上値が重い状況にあったが、再び高値での取引が見られるようになってきた。 (2)地域要因に特段の変更はないが、周辺幹線の国道４４２号の拡幅工事が進行中で、利便性が向上しており、上昇幅が拡大している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｃ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,037 円／平米 17万2,034 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,951 円／平米 18万1,668 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,396 円／平米 19万3,057 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｃ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万539 円／平米 16万7,082 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,442 円／平米 18万3,291 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,567 円／平米 17万7,093 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｐ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,420 円／平米 18万6,525 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,568 円／平米 20万6,850 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,175 円／平米 21万5,469 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,466 円／平米 18万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,944 円／平米 18万1,645 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,233 円／平米 18万9,212 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情