路線価 (2023) 大分県大分市大字松岡字土井ノ内3816-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外
価格時点	2023 年
駅名	中判田駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (406 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (406 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円／坪 1平米 2万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市南東方郊外部の松岡地区を中心とした住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する者であるが、周辺部への通勤者で戸建住宅用地取得を目的とする個人も含まれる。既成住宅地域は街路条件、画地の整然性に劣るが、周辺の街路整備が進み、大型商業施設にも近く、生活利便性が向上しており、地価は横這いから強含みの傾向がみられる。需要の中心となる価格帯は規模により幅はあるが、土地で６００～９００万円程度である。 (2) 同一需給圏は大野川と乙津川に挟まれた松岡地区を中心とする既成住宅地域である。典型的需要者層は自己所有目的の個人である。街路条件及び接近性ではやや劣るものの、割安感から需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は土地が７００万～１，２００万円程度、新築の戸建住宅が総額２，５００万～３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に賃貸物件もみられるが、自己所有地の有効利用を目的とした低層物件が主ある。街路条件が劣る既成住宅地域で、建物投資額に見合った賃料水準になく収益価格は試算されなかった。自用目的での取引が中心であることから、不動産市場の需給動向を示す比準価格を標準に、周辺の標準地、基準地との均衡並びに地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地につき原価法は適用できなかった。一方、共同住宅も散見されるが、利便性がやや劣る当該地域の賃貸需要は弱く、純収益の段階でマイナスになったことから、収益価格は試算できなかった。比準価格は周辺の類似地域に存する規範性の高い事例を収集し得た。よって、主たる需要者が重視する代替不動産との価格差に着目した比準価格を妥当と判断し、標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中判田駅　北東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	122.8 坪 (406 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外
標準地の範囲
東	350 m
西	110 m
南	220 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	19 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大分市南東部郊外の在来住宅地域で街路条件は劣るが、周辺商業施設の環境も向上し、居住人口も堅調に推移している。新規分譲地に比べての値頃感からも、当面、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)在来の住宅地域で街路条件がやや劣るが、周辺において高値の小規模分譲地が存し、利便性の割に割安感が存するため、今後地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等持ち直しがみられる。大分市の住宅投資も回復傾向にあり、貸家、分譲が前年より増加している。 (2)戸建住宅、マンション需要とも堅調であることから、大分市住宅地の地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はないが、周辺の分譲住宅団地、新規の小規模開発住宅地に比べての値頃感から、中古住宅でも高値取引がみられる。 (2)地域要因に大きな変動は見られないが、割安感から需要は堅調で地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｙ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,078 円／平米 14万2,416 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,078 円／平米 14万2,416 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,009 円／平米 12万2,352 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万466 円／平米 10万721 円／坪
推定価格 平米 坪	3万194 円／平米 9万9,821 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,906 円／平米 9万2,257 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万675 円／平米 10万1,412 円／坪
推定価格 平米 坪	3万675 円／平米 10万1,412 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,939 円／平米 9万5,672 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ａ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,458 円／平米 9万7,388 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,764 円／平米 9万1,788 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,253 円／平米 7万6,874 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｙ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,981 円／平米 10万9,035 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,981 円／平米 10万9,035 円／坪
標準価格 平米 坪	3万651 円／平米 10万1,332 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情