路線価 (2023) 大分県大分市緑が丘4-3013-235 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市緑が丘４丁目３０１３番２３５
価格時点	2023 年
駅名	豊後国分駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	772万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	767万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円／坪 1平米 3万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市南西方郊外部のＪＲ久大本線豊後国分駅等の沿線に開発された住宅地域が中心の圏域である。需要者の中心は市内中心部へ通勤するサラリーマンである。市内最南西端の大規模開発住宅団地で、中心部への接近性はやや劣るものの、郊外部における住宅団地の取引が好調なことを受け需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地７００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は市内南西部の郊外に位置する分譲住宅団地一円である。主たる需要者は市内に通勤するサラリーマン世帯である。郊外の住宅団地は総じて分譲時期が古いため高齢化が進んでいるが、世代交代に伴う需要や分譲住宅地全体の価格上昇により、同一需給圏内の地価は暫く上昇傾向が続くものと予想される。市場の中心価格帯は、土地で総額７５０～８００万円程度、新築住宅の土地建物で総額３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は見受けられず、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸される場合が散見される程度であり、自用目的の取引が支配的であるため、収益還元法は適用できなかった。また、開発後相当期間経過した住宅団地であり、土地の再調達原価の把握が困難であったため積算価格も求め得なかった。従って、信頼性の高い事例を収集して得られた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は標準地が存する分譲住宅団地内において多数の取引事例を収集し得たため規範性が高い。一方、近隣地域は戸建住宅地域であり収益物件は存しないため収益還元法は適用しなかった。また、代替性が認められる大型分譲住宅の造成事例が見当たらないため原価法は適用しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえるとともに、市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	豊後国分駅南西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ郊外の整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市緑が丘４丁目３０１３番２３５
標準地の範囲
東	200 m
西	210 m
南	350 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大分市南西方郊外部に開発された大規模分譲住宅団地であり、利便性はやや劣るものの、市内郊外部における開発団地の地価上昇の影響を受け、割安感から地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)市内中心部から離れた郊外の分譲住宅団地で、利便性はやや劣るが居住環境は概ね良好であるため取引価格は上昇傾向にあるが、団地内の高齢化が進んでおり将来の動向に注視が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内における住宅地地価は総じて上昇基調が持続しているが、未だ持続するコロナ禍の影響により、今後の地価動向については不透明である。 (2)建築費の高騰により建築着工はやや鈍いが、低金利に支えられ住宅地需要は強含み。市内の住宅地価格は、割安感のある郊外を中心に総じて上昇傾向。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないものの、郊外部開発団地における地価上昇の影響を受け、割安感から地価は上昇傾向が持続するものと予測する。 (2)地域要因に大きな変動はないが、不動産業者による転売目的の仕入れ取引が目立つ状況にあり、取引価格は比較的高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市緑が丘４丁目３０１３番２３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万953 円／平米 10万2,331 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,565 円／平米 11万966 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,021 円／平米 10万2,555 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市緑が丘４丁目３０１３番２３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,597 円／平米 11万1,072 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,921 円／平米 12万5,367 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,047 円／平米 11万5,865 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市緑が丘４丁目３０１３番２３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,283 円／平米 10万6,728 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,694 円／平米 10万8,086 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,694 円／平米 10万8,086 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市緑が丘４丁目３０１３番２３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,390 円／平米 12万3,611 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,403 円／平米 12万348 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,548 円／平米 9万7,686 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情