路線価 (2023) 大分県大分市久原中央3-173 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市久原中央３丁目１７３番
価格時点	2023 年
駅名	坂ノ市駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (465 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (465 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円／坪 1平米 3万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、坂ノ市駅を最寄駅とするエリアのうち坂ノ市・久原地区を中心とする圏域である。特に土地区画整理事業により整備された住宅地との代替性が高い。景気回復や低金利等を背景に、住宅需要は回復しつつある。主な需要者は市内に居住する新築戸建志向の勤労者世帯であるが、中規模画地も多く、不動産業者による分譲素地としての取得も見られる。取引の中心的価格帯は、規模によるばらつきがあるが、単価にして１㎡３万円前後の取引が多い。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ大在駅及び坂ノ市駅圏内の住宅地域である。需要者の中心は市内への通勤者で戸建住宅用地取得を目的とする比較的若い個人層であるが、賃貸経営目的の法人及び分譲素地取得目的の業者も見受けられる。近年、大在地区、坂ノ市地区で高値取引が散見され、地価は上昇傾向が維持されている。需要の中心となる土地の価格帯は、２００㎡程度で７００～８００万円程度、３００～４００㎡程度で９００万円～１，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 適切な造成事例が把握できず、原価法の適用は断念した。また、アパート等を想定し収益価格を試算したが、当該住宅地は、収益性より居住の快適性や日常生活上の利便性を重視して価格形成されることから、規範性が劣る。以上より、代表標準地等からの規比準価格との均衡に留意の上、前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、地域的特性が類似した近時の事例から得られた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に賃貸物件もみられるが、自己所有地の有効利用を目的とした低層物件が主あり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心であることから、不動産市場の需給動向を示す比準価格を標準に収益価格は参考とし、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	坂ノ市駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	140.7 坪 (465 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市久原中央３丁目１７３番
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	27 m
面積	460 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	坂ノ市土地区画整理事業地区（平成１９年６月換地処分）
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理済みの閑静な住宅地域であり、未利用地も徐々に宅地化されている。なお地域内においては郊外の住環境良好な住宅地域として需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)旧大分市東部端方に位置するが、市街地に比べての値頃感から、居住人口は堅調に推移しており、区画割分譲地の需要等、地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済にはやや改善の動きが見られ、市内における主要な再開発事業も終了したが、コロナ禍の影響により、先行きはやや不透明な状況である。 (2)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等持ち直しがみられる。大分市の住宅投資も回復傾向にあり、貸家、分譲が前年より増加している。
地域要因
(1)郊外部の土地区画整理事業が施行された戸建住宅地域であり、地域要因に変動はないが、地域内の宅地需要は底堅く、地価も上昇傾向である。 (2)近隣及び周辺地域で、農地、未利用地の区画分譲が続いており、新規販売価格は高値で成約されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｂ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市久原中央３丁目１７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,425 円／平米 12万421 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,792 円／平米 14万1,470 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,769 円／平米 12万4,864 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	28 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市久原中央３丁目１７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万137 円／平米 9万9,633 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,614 円／平米 10万4,516 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,278 円／平米 11万17 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｔ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市久原中央３丁目１７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万211 円／平米 9万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,178 円／平米 10万3,074 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,888 円／平米 10万8,728 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｔ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市久原中央３丁目１７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,405 円／平米 12万355 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,723 円／平米 12万1,406 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,941 円／平米 11万5,515 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情