路線価 (2023) 大分県大分市曙台2-2160-144 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市曙台２丁目２１６０番１４４
価格時点	2023 年
駅名	大在駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	704万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	706万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円／坪 1平米 3万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ大在駅を最寄り駅とする圏域のうち、日豊本線の南側を中心にその周辺に及ぶ。特に、丘陵地に造成された住宅団地内の住宅地との代替性が高い。同圏域は、都心との接近性に劣り、価格が比較的低位である。主な需要者は、市内に居住する所得水準が中程度の勤労者世帯が中心となる。取引の中心的な価格帯は、土地の単価にして、既成の住宅地では１㎡当たり３～４万円程度、新規分譲では４～５万円程度の取引も見られる。 (2) 同一需給圏は大分市東部の郊外分譲住宅地域であり、需要者の中心は自用目的で住宅用地を取得する個人である。大在、坂ノ市地区をはじめとする大分市東部地区の住宅地は近年特に需要が多く、近隣地域のような古い分譲住宅団地については割安感があり、一定の需要が見込まれる。土地価格は２００㎡程度で６００～８００万円前後、中古住宅は古家付きで１，０００万～１，５００万円が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 造成後相当の期間が経過しており規範性に欠けるため、原価法の適用を断念した。また、自用の戸建住宅を中心とする地域であり、アパート等の賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法では、近傍類似の複数の取引事例を採用して比準価格を求めており、規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が中心で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求めることができなかった。また造成後相当な期間が経過しており適切な事例がないことから原価法の適用は断念した。近隣地域内では、自用目的の住宅用地の取引が中心であるため、現実の取引より導かれた比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大在駅　南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市曙台２丁目２１６０番１４４
標準地の範囲
東	300 m
西	50 m
南	250 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	15 m
面積	220 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	昭和５０年代に開発
街路	基準方位：北，６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)建替等により住環境が緩やかに改善すると予測される。都心への接近性に劣るものの、値ごろ感があり、堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移すると予想されるが、金利上昇などの影響を注視する必要がある。 (2)郊外の古い住宅団地で、周辺の新規分譲地との比較における割安感から、需要が堅調で高値取引される物件も散見されるなど、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（戸建住宅地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大分市の住宅地需要は依然底堅いものの、コロナ禍の状況のほか、物価高や金利上昇による住宅地需要への影響を注視する必要がある。 (2)戸建住宅、マンション需要とも堅調であることから、大分市住宅地の地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)中古住宅の再販等が見られる。都心との接近性に劣るが、住環境が優れ値ごろ感がある。住宅取得意欲は旺盛であり、住宅地の取引も概ね堅調である。 (2)新興分譲地に比べ、選好性はやや劣るものの、古い分譲住宅団地については値頃感が見られ、一定の需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｇ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市曙台２丁目２１６０番１４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,305 円／平米 13万6,554 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,618 円／平米 14万4,201 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,156 円／平米 10万3,002 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市曙台２丁目２１６０番１４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,715 円／平米 9万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	3万787 円／平米 10万1,782 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,832 円／平米 11万1,849 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｂ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市曙台２丁目２１６０番１４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,901 円／平米 12万5,301 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,394 円／平米 12万6,931 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,327 円／平米 9万343 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市曙台２丁目２１６０番１４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,304 円／平米 10万3,491 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,024 円／平米 10万5,871 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,024 円／平米 10万5,871 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市曙台２丁目２１６０番１４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,458 円／平米 11万3,918 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,606 円／平米 11万1,101 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,606 円／平米 11万1,101 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情