路線価 (2023) 大分県大分市大字田尻字仏明633-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字田尻字仏明６３３番８
価格時点	2023 年
駅名	敷戸駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	880万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	866万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,281 円／坪 1平米 3万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市南西部の稙田地区等を中心とする既成住宅地域一帯。需要者は、市内に勤務する個人が中心と想定される。周辺には農地等の未利用地が残されているものの、利便性は良好な上、高台の大規模住宅団地と比較すると割安感があることから住宅需要が高まっている。土地は２２０㎡程度で９００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は大分市南部乃至南西部郊外の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有する個人である。在来住宅地であり環境面はやや劣るが、大型商業施設やスーパー等への接近性は良好である。また周辺の高台に位置する大規模住宅団地と比較して割安感もあるため、地価は上昇基調で推移している。なお取引自体は多くないが、宅地開発が散見される等需要は堅調な動きが続いている。土地は２２０㎡程度で総額８００万円～９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件も見られるが、建築資材や労務費の高騰により収益価格は低位に試算された。同一需給圏内では自用目的の戸建住宅地としての取引が中心で、取引価格を指標として価格形成されることが一般的で、収益性が価格形成に与える影響は殆ど無いことから収益価格の相対的信頼性は低いと判断した。したがって比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅のほか低層のアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が殆どである。なお本件地域における地価は居住の快適性や利便性等を要因にして周辺地域の地価との価格バランスの中で形成されており、収益性が地価形成に与える影響は殆どない。従って信頼性が高い取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	敷戸駅　西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートのほか、農地も残る住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字田尻字仏明６３３番８
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)約４０年前に開発された分譲住宅地域で成熟しており、現状を維持すると予測する。商業施設や小中学校に近く利便性は良好で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)大規模分譲住宅団地に近接する既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。生活利便性は良好な地域であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横ばいであるが、新設住宅着工戸数は分譲住宅を中心に回復基調にあり、住宅需要が高まっている。 (2)人口は安定的に推移している。住環境及び利便性が良好な地域を中心に地価は上昇基調にある。住宅着工件数についても高水準で推移している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、高台の住宅地域と比較すると割安感があることから選好性は高い。 (2)大型商業施設に近接し利便性が良好な地域であり需要は強含みで推移している。また割安感もあり地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｅ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字田尻字仏明６３３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,258 円／平米 10万6,645 円／坪
推定価格 平米 坪	4万98 円／平米 13万2,564 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,968 円／平米 12万8,828 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｏ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字田尻字仏明６３３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,838 円／平米 14万4,928 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,723 円／平米 15万1,160 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,590 円／平米 16万639 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字田尻字仏明６３３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,699 円／平米 4万8,595 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,927 円／平米 9万8,939 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,866 円／平米 12万8,491 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字田尻字仏明６３３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,139 円／平米 13万9,312 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,022 円／平米 14万8,843 円／坪
標準価格 平米 坪	4万20 円／平米 13万2,306 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情