路線価 (2023) 大分県大分市賀来北2-3560 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市賀来北２丁目３５６０番
価格時点	2023 年
駅名	賀来駅 から 610m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,070万 円 (603 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,100万 円 (603 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 共同住宅地であり、同一需給圏は戸建住宅地に比べてより広域的に形成される傾向にある。具体的には、ＪＲ賀来、南大分及び古国府の各駅を最寄駅とする圏域を中心にその周辺に及ぶ。主な需要者は、アパート経営等を目的とする市内の富裕層や不動産業者が中心となる。取引の中心的な価格帯については、総額は規模によりばらつきがあるが、土地の単価では１㎡当たり７万円前後の取引が多い。なお、周辺での不動産業者による戸建分譲地では高値取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、賀来地区から南大分地区にかけての住宅地域一帯である。需要者の中心は、投資目的の地元不動産業者や富裕層である。地域の標準的な画地規模がやや大きいが、中心部からやや離れた郊外に位置するため、取引は賃貸住宅の建設を目的とするほか、小規模分譲地や事業所用地としての利用を目的とするケースもある。取引の中心価格帯は５００～７００㎡の土地で３，０００万～５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 適切な造成事例が把握できなかったため原価法の適用を断念した。また、共同住宅を想定し収益価格を試算したが、元本たる土地・建物の投下資本に見合った賃料水準は形成されておらず収益価格は低位に求められた。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、地域特性が類似した複数の取引事例から得られた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い取引事例を収集し得たため規範性が高い。既成市街地であるため原価法の適用は断念した。収益物件の取引は散見されるものの、土地を仕入れて新規の共同住宅を建設するケースは採算に合わない場合が多いため収益価格は低位に試算された。よって面大地においても他の代替不動産との比較により市場価格が形成されている現状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	賀来駅　北東方
距離	610 m
土地の状態
土地面積	182.4 坪 (603 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層アパート、共同住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市賀来北２丁目３５６０番
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	浸水想定区域（５～１０ｍ）
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低未利用地の利活用に伴い土地利用度が緩やかに上昇すると予測される。近隣の戸建住宅地の地価上昇の影響から、当該地域でも地価は上昇傾向で推移すると予想されるが、物価や金利上昇等の影響を注視する必要がある。 (2)地域の標準的な画地規模がやや大きい区画整理済の住宅地域である。居住環境が優れ、各種利便施設への接近性も良好で、周辺では高値の取引も見られる。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（共同住宅地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)アパート適地への需要は一定の底堅さがあるものの、コロナ禍の状況に加え、建築費や建材等の供給不足、物価や金利動向を注視する必要がある。 (2)市中心部ではマンション需要が旺盛である一方、郊外でも旺盛な戸建住宅需要が続いている。
地域要因
(1)土地利用度は緩やかに上昇している。水害の危険性が認められる地域であるが、現段階では、土地取引において顕著な影響は見られない。 (2)賃貸共同住宅の建設はやや落ち着いてきているものの、周辺では高値の取引が目立つ。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｃ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市賀来北２丁目３５６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万767 円／平米 26万7,016 円／坪
推定価格 平米 坪	8万152 円／平米 26万4,983 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,377 円／平米 21万6,136 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,400 円／平米 21万6,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｄ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市賀来北２丁目３５６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,006 円／平米 21万8,216 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,689 円／平米 22万3,780 円／坪
標準価格 平米 坪	6万329 円／平米 19万9,448 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｄ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市賀来北２丁目３５６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,652 円／平米 26万24 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,270 円／平米 27万1,985 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,324 円／平米 24万2,409 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,300 円／平米 24万2,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｅ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市賀来北２丁目３５６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,088 円／平米 27万7,995 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,433 円／平米 28万2,441 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,278 円／平米 23万8,951 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情