路線価 (2023) 大分県大分市大字八幡字善神王田23-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６
価格時点	2023 年
駅名	西大分駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	512万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	512万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円／坪 1平米 3万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西大分地区の主として平坦部に形成された既成住宅地域。近隣一帯は谷間を流れる祓川流域に形成された住宅密集地で地縁的選好性が強く作用するエリアであるが、大手紡績工場の西側遊休地に複合商業施設がオープンしたことで利便性が大きく向上している。需要の中心となる価格帯は５０坪前後の手頃な画地で総額５００万円、新築戸建で２，５００万円程度となっており、昨今は割安な住宅地を求めて地区外からの転入も認められる状況となっている。 (2) 同一需給圏は、大分市西部の既成住宅地域一帯である。狭隘な道路に沿って小規模住宅が密集する在来住宅地域が多く災害の危険性も相対的に高いことから総じて選好性は低い。それゆえ需要者の中心は圏内居住者が多かったが、最近は低廉な地価に目が集まり、域外からの転入も目立つようになった。土地は５０～６０坪程度で９００万円を切る価格帯が需要の中心である。中古住宅は価格帯がまちまちで需要の中心が見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートも多く見られる住宅密集地で、収益物件に対する需要も認められるが自用目的の取引が中心である。本件では価格牽連性の強い事例を採用したことから比準価格の精度は高く、単価と総額の両面で市場性を反映した価格が得られている。収益価格は周辺に競合物件が多く、昨今の建設費上昇の影響もあって低く試算された。以上、住宅地域につき比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、周辺標準地との価格均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引の中心は自用目的であり、需要者は類似物件の取引価格水準を指標に購入意思決定を行うのが一般的である。既成市街地であるため原価法の適用は断念した。賃貸物件は散見されるものの、地域内は利便性が劣ることから需要も少なく、収益価格は低めに試算された。よって自用目的の取引事例を中心に採用し、市場取引の実態を反映し得た比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西大分駅　南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が密集する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６
標準地の範囲
東	110 m
西	60 m
南	80 m
北	165 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)祓川流域の谷間に形成された地縁的選好性が強く働く住宅密集地ながら近傍の紡績工場遊休地に複合商業施設が平成２５年にオープン、割安な住宅地として需要が高まりつつあることから地価は上昇基調で推移すると予測。 (2)屈曲した道路沿いに小規模住宅が密集する既成住宅地域で、地域内の道路網が未整備であるなど住環境が劣るものの相対的な割安感が見直され、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年の新設住宅着工戸数は持家が２割弱減少する一方、貸家が３割弱、分譲は２倍超の増加を記録、前年同期を３割弱上回る水準で推移している。 (2)市中心部ではマンション需要が旺盛である一方、郊外でも旺盛な戸建住宅需要が続いている。
地域要因
(1)近傍の紡績工場遊休地に複合商業施設が平成２５年に開業、地縁的選好性が作用するエリアながら割安感から戸建需要が高まっている。 (2)水害の危険性が比較的高いが、地価や建築価格が上昇する中、割安感が見直され、取引が活発化している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｕ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,424 円／平米 12万3,724 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,078 円／平米 10万6,050 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,078 円／平米 10万6,050 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｕ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,364 円／平米 14万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,926 円／平米 10万5,547 円／坪
標準価格 平米 坪	3万377 円／平米 10万426 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｕ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万591 円／平米 10万1,134 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,080 円／平米 10万2,750 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,572 円／平米 9万7,765 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｕ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,240 円／平米 13万9,645 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,053 円／平米 12万9,109 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,928 円／平米 9万5,636 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｄ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,672 円／平米 19万3,970 円／坪
推定価格 平米 坪	6万21 円／平米 19万8,429 円／坪
標準価格 平米 坪	3万780 円／平米 10万1,759 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情