路線価 (2023) 大分県大分市大字一木字中原1037-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字一木字中原１０３７番２外
価格時点	2023 年
駅名	大在駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	473万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	473万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,276 円／坪 1平米 1万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市郊外の市街化調整区域に指定された圏域。需要者は圏域内の居住者とその縁故者にほぼ限定され、圏域外からの転入は殆どない。圏域内では開発行為が厳しく制限されるため土地需要は弱く、近隣一帯では新たな建込みは見られないが、生活関連施設等に近く、住環境は比較的良好である。不動産取引が非常に少ないため取引の中心となる価格帯の把握が難しいが、近隣地域及び周辺では土地で４００～８００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、大分市内の市街化調整区域に指定された住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者の中でも地縁を有する個人と考えられる。市街化区域と比較した値頃感から一部には域外からの需要者も見込まれるが、需要は極めて限定的である。不動産取引自体が少ないことや画地規模がまちまちであることから、中心となる価格帯は見出し難いが、更地で４００～９００万円が需要の中心であると考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。アパート等の賃貸物件は皆無で賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。市街化調整区域につき積算価格も試算しない。自用目的の取引が支配的であり、既存集落地域では類似物件の取引価格水準を指標に意思決定を行うのが一般的であるため、市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域であることから適切な賃貸事例、造成事例が得られず、比準価格のみの試算となった。比準価格は代替性の高い取引事例を採用し、補修正も適切に行なわれており、市場性等を十分に反映し得たことから、試算価格としての精度は高いと判断される。従って、比準価格を重視し、大分市内の類似標、基準地との価格バランスを勘案して鑑定評価格を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大在駅　南方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が散在する丘陵地に形成された住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字一木字中原１０３７番２外
標準地の範囲
東	450 m
西	530 m
南	490 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	14 m
面積	350 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)開発行為が厳しく制限されるため土地需要は弱く、新たな建込みは見られないが、生活関連施設等に近く、住環境は比較的良好なことから、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (2)市街化調整区域に指定された在来住宅地域で、開発行為や建物の建築に大きな制限を受けることから変容は望めず、今後も現在の状況を維持していくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は概ね横這い。高齢化率は県内で最も低いが、老年人口は着実に増加。新設住宅着工数は、持家は微減、貸家と分譲マンションは増加基調。 (2)大分市内も人口は減少基調となり高齢化の進行が著しいが、世帯数は微増傾向にあり住宅需要は底堅くコロナ禍による影響は大きくあらわれていない。
地域要因
(1)開発行為が厳しく制限されるため土地需要は弱く、新たな建込みは見られないが、住環境は比較的良好なことから市場は概ね安定している。 (2)市街化区域に近接するものの、近隣地域は農家住宅が散在する在来の住宅地域で地域要因の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｓ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字一木字中原１０３７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,101 円／平米 2万6,782 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,463 円／平米 4万1,203 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,543 円／平米 4万8,079 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字一木字中原１０３７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,777 円／平米 7万5,301 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,330 円／平米 7万3,823 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,867 円／平米 4万9,150 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字一木字中原１０３７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,415 円／平米 2万4,514 円／坪
推定価格 平米 坪	8,673 円／平米 2万8,673 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,312 円／平米 4万7,315 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｇ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字一木字中原１０３７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,528 円／平米 2万1,582 円／坪
推定価格 平米 坪	1万43 円／平米 3万3,202 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,086 円／平米 4万6,568 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情