路線価 (2023) 大分県大分市横田1-228-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市横田１丁目２２８番１
価格時点	2023 年
駅名	大在駅 から 790m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円／坪 1平米 4万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大野川以東の臨海部に広がる大在～坂ノ市の土地区画整理事業が施行された郊外住宅地域。需要者は市内中心部や臨海部事業所に勤務する市民全般。近隣一帯は平成１０年に換地処分が完了したが画地規模が大きいことから空画地も未だ介在する状況となっている。需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の画地で総額１，０００万円前後、新築戸建は３，５００万円程度となっており、昨今は区画割りを前提に不動産業者が取得するケースが増えている。 (2) 同一需給圏は概ね大野川以東の臨海部の圏域に存する住宅地の範囲。需要者の中心は３０代から４０代のファミリー層である。区画整理事業による快適な居住環境と公共施設や商業施設の利便性の良さに加え割安な地価水準から若年層が流入しており、人口が増加している。これに応じた地元不動産業者による宅地分譲や建売も盛んである。土地は１，２００万円前後が、新築戸建で３，０００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の戸建取引が中心で、アパートは区画整理前からの旧来の地主が保有する物件が多いため取引は少ない。本件では価格牽連性の強い事例を採用し得たことから比準価格の精度は高く、単価と総額の両面で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は周辺に競合物件が多く、昨今の建設費上昇の影響もあって低く試算された。以上、郊外住宅地につき比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域等は利便性も良好なためアパート等も見られるが自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性等を重視した住宅地域である。比準価格は標準地周辺の代替・競争関係に立ち相関性が高い類似地域等の事例より試算されており、市場性を反映し規範性が高い。よって、上記市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大在駅　北西方
距離	790 m
土地の状態
土地面積	87.4 坪 (289 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市横田１丁目２２８番１
標準地の範囲
東	380 m
西	120 m
南	200 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	23.2 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成１０年に換地処分が完了した大在土地区画整理地区　（施行期間は２９年度まで）
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理事業が施行された画地規模の大きい郊外住宅地で空地が多く見られたが、相続を機に処分する地権者が増加、戸建需要の高まりを受け不動産業者が取得するケースが増加しており、地価は上昇基調で推移している。 (2)古くからの戸建住宅地は標準的画地規模が大きく、農地等を含め不動産業者は分譲販売用地として積極的に取得していることから、小規模住宅地の増加及び上値を追う新規分譲価格の波及による地価上昇が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年の新設住宅着工戸数は持家が２割弱減少する一方、貸家が３割弱、分譲は２倍超の増加を記録、前年同期を３割弱上回る水準で推移している。 (2)建築着工は、注文住宅は年末にかけ減少傾向、賃貸住宅及び建売等は回復傾向にあり、特に分譲マンションの戸数の伸びが大きい。
地域要因
(1)大在地区は人口・世帯数が増加傾向で推移しており、小学校に近接する街区は戸建需要が特に強く、画地の細分化が進んでいる。 (2)市内でも有数の人口増加エリアにあり、宅地分譲や住宅建築も盛んである。子育て世帯の流入が見られ、今後も人口増加が予想される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｕ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市横田１丁目２２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,982 円／平米 12万8,874 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,772 円／平米 13万8,098 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,772 円／平米 13万8,098 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｌ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市横田１丁目２２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,343 円／平米 14万3,292 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,033 円／平米 14万8,879 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,353 円／平米 13万6,713 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｍ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市横田１丁目２２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万834 円／平米 13万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万795 円／平米 13万4,868 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,445 円／平米 14万3,629 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｂ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市横田１丁目２２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,901 円／平米 12万5,301 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,470 円／平米 12万7,182 円／坪
標準価格 平米 坪	4万73 円／平米 13万2,481 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市横田１丁目２２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,390 円／平米 10万7,081 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,171 円／平米 11万2,969 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,504 円／平米 13万600 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情