路線価 (2023) 大分県大分市花園1-787-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市花園１丁目７８７番３
価格時点	2023 年
駅名	古国府駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,775 円 1平米 6万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,767 円／坪 1平米 6万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、久大本線と大分川の間に広がる南大分地区の住宅地域である。主たる需要者は市内に通勤する標準的な所得層の単身及びファミリー層であるが圏域外からの転入者も多い。南大分地区は中心部や各種施設への接近性が概ね良好　であるため、住宅需要は安定的に存在し地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、土地で総額１，３００～１，７００万円程度、新築の戸建物件で総額３，０００～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は大分市中心部南方の住宅地域。主な需要者は、市街地中心部周辺に勤務する中堅所得者層である。街路の系統連続性や幅員等がやや劣る場所もあるが、市中心部に比較的近く、周辺の幹線道路沿道部には公共施設や生活利便施設も多いことなどから、取引は概ね堅調で、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地価格で１，２００万円から１，８００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円を上回る程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法は適用できない。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し得たため規範性が高い。一方、アパートも散見されるが地主が節税目的に建設したケースが多く収益性が低いため収益価格は低位に試算された。近隣地域は戸建住宅が中心で、市場の取引価格は類似物件との比較により決定されているため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は南大分の羽屋・花園地区及びその周辺に位置する自己利用目的の取引事例を主に採用して試算したもので、実証性並びに規範性は高い。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、新規のアパート投資はほとんど見られず、収益価格はやや低位に試算された。実証性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地のため積算価格は求めなかった。
交通
交通施設	ＪＲ古国府駅　南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市花園１丁目７８７番３
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	130 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路が総じて狭く戸建住宅等が密集した状況にあるが、中心市街地や各種利便施設への接近性は概ね良好であるため、不動産需要は比較的多い状況が続くものと予測する。 (2)南大分地区に位置する街区整然とした既成住宅地域である。周辺街路がやや狭小であるものの、市街地中心部と比較した割安感や生活利便性から住宅用地取得需要は強く、地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万8,775 円 1平米 6万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費の高騰により建築着工はやや鈍いが、低金利に支えられ住宅地需要は強含み。市内の住宅地価格は、割安感のある郊外を中心に総じて上昇傾向。 (2)人口は微減程度。住宅着工は持ち直し傾向で、継続する金融緩和等により、持家の取得需要は堅調である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、戸建住宅を中心にアパートや共同住宅等が密集し、住宅地域としての熟成度が高い。 (2)幹線道路背後の平地部に広がる住宅地域で、利便性及び中心部と比較した割安感等から、取引価格は上昇傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｎ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市花園１丁目７８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,600 円／平米 24万3,322 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,891 円／平米 24万4,284 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,291 円／平米 22万5,770 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市花園１丁目７８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,828 円／平米 22万4,239 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,111 円／平米 24万1,705 円／坪
標準価格 平米 坪	7万434 円／平米 23万2,855 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｑ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市花園１丁目７８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万489 円／平米 19万9,977 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,218 円／平米 22万5,529 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,907 円／平米 22万7,807 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,900 円／平米 22万7,783 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｓ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市花園１丁目７８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,172 円／平米 24万1,907 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,343 円／平米 24万5,778 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,479 円／平米 22万9,698 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情