路線価 (2023) 大分県大分市大字下郡字川原瀬3055-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字下郡字川原瀬３０５５番７
価格時点	2023 年
駅名	牧駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (1666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1億2,000万 円 (1666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,371 円／坪 1平米 7万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市中心部周辺から郊外のうち中高層の共同住宅の建設が見込める地域の範囲。需要者は、分譲マンションの開発業者及び不動産会社が中心であり、マンション開発業者は福岡方面の参入が多い。人気の高い大分駅周辺では、マンション用地が少なくなったことにより、建設用地を求める動きは周辺部へと広がりつつある。土地は立地条件により価格差が大きいが、近隣地域が存する中心部近郊では、坪単価２０万円台から３０万円前半の取引が多い。 (2) 同一需給圏は大分市街地近郊のマンション適地の存する範囲と一致する。典型的需要者はマンション建設及び分譲を目論む県内外のデベロッパー及び不動産投資ファンド等である。中心市街地のマンション用地取得競争の過熱により開発ターゲットエリアが広がりつつあった中、近年の建築コストの高騰も相まって地価の低廉な郊外エリアでの開発が増えてきているが、販売状況にはやや陰りが見え始めている。取引規模がまちまちで需要の中心価格は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、中高層利用が可能な規模の取引事例を収集し、その中から主として近隣地域に比較的近い事例を採用して試算したもので、実証的な価格が得られた。開発法による価格は、最有効使用である分譲マンションの建設を想定し、開発業者の視点から事業計画を検討した結果、比準価格と概ね近似した価格が得られた。以上より、実需に基づく比準価格を重視し、開発法による価格を参酌し、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性の強いマンション適地の事例を採用したことで、精度が高く実勢を反映した比準価格が得られた。開発法は築浅である現存マンション設計を援用し、事業計画についても詳細に検討されており規範性が高く、主たる需要者であるデベロッパーの投資採算性を反映した価格として説得力を有する。以上、両試算価格は一致しており、それぞれの規範性及び信頼性を相互に裏付けていることから、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牧駅　南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	503.9 坪 (1666 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅が増えつつある地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字下郡字川原瀬３０５５番７
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中高層の共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宗麟大橋の完成に伴い、大分市中心部への交通利便性が大きく向上したことにより、分譲マンションが建ちつつあり、市内のマンション適地に対する需要が強い中で、当面の間、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (2)元々は工業地域であり現在でもその色合いは強いものの、面大地においてはマンション開発が目立つようになってきており、中心市街地へのアクセスの良さからも、今後は中高層住宅地としての需要が増すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)大分市の人口は、微減傾向で推移している。分譲マンションの建設用地を求める動きは活発であり、県外業者の参入が多く見られる。 (2)近年のマンション需要により中心市街地でのマンション適地が乏しくなり、建築コストの高騰も相まって、やや郊外エリアでの建築が増えている。
地域要因
(1)中心部へのアクセスが良好なため、工業地域から中高層共同住宅地域へと移行しつつあり、近隣地域内でも、分譲マンションの建設予定地が見られる。 (2)工業地域であったが、近年はまとまった広さの土地についてはマンション建設が増えてきており、様相が変わりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｌ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字下郡字川原瀬３０５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,533 円／平米 22万3,264 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,982 円／平米 22万8,054 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,000 円／平米 22万8,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字下郡字川原瀬３０５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,337 円／平米 27万8,818 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,475 円／平米 29万2,498 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,121 円／平米 22万8,514 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,100 円／平米 22万8,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｉ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字下郡字川原瀬３０５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,345 円／平米 27万8,845 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,406 円／平米 29万5,576 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,570 円／平米 23万9,916 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｚ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字下郡字川原瀬３０５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,972 円／平米 27万7,611 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,660 円／平米 24万3,520 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情