路線価 (2023) 大分県大分市都町2-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市都町２丁目５番外
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2億 円 (550 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万78 円 1平米 36万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	2億 円 (550 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万78 円／坪 1平米 36万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ日豊本線の北東側及び駅南地区のうち、駅徒歩圏の圏域と判定した。圏域内の商業地には広く価格牽連性が及ぶが、高度商業地の特殊性から実際の同一需給圏は狭い。近年収益不動産を中心に県外資本による高値取引も散見されたが、コロナ禍以降取引はやや停滞している。なお、取引の中心的な価格帯は規模等によりばらつきがあるが、概ね土地単価にして１㎡あたり３０万円～５０万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね大分市中心市街地の商業地の存する範囲と一致する。需要者の中心は自社ビルや投資用不動産の取得を目的とした法人及び投資家が中心である。オフィスニーズトレンドとして、郊外の客足の良いモール区画などに中心部オフィス需要が流出する動きも多く、空き区画を埋めることが困難となってきていることから、オフィスビルに対する投資リスクは高くなってきている。土地の規模により総額はバラバラであり中心となる価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のため原価法の適用は断念した。店舗兼事務所ビルを想定し収益還元法を適用したが、将来の転売益の期待等から、元本たる不動産価額と果実たる賃料との相関関係が希薄になる傾向がある。一方、比準価格は中心商業地に所在する信頼性、規範性を有する事例を収集した。以上により、本件評価では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年公示価格や指定基準地の価格からの変動要因をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。市街地中心部であることから引き合いが強く市場価格が高騰する傾向にあり、対して賃料等を保守的に見ている収益価格は低く試算され、コロナ禍の影響の不確実性の観点からも信頼性が低い。したがって、本件においては市場の実態を適正に反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大分駅　北方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	166.4 坪 (550 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	銀行
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	銀行、事務所等のビルが多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市都町２丁目５番外
標準地の範囲
東	90 m
西	60 m
南	75 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	25 m
面積	550 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大分市中心商業地域における商況はコロナ禍以降やや低迷していたが、行動規制緩和による人流増加の影響により、中心商業地域の商況は回復傾向にあるものと予測する。 (2)当該地域は歓楽街の一角でありながら幹線道路沿いの複合業務地としての様相が強く、地価は安定的に推移してきた。しかしながら、やや頭打ちの感は否めず、今後は上値の重い展開となるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 121万3,302 円 1平米 36万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 121万6,608 円 1平米 36万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 121万3,302円 1平米 36万7,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍における行動制限も緩和され、中心商業地域における人流は増加している状況である。 (2)地価は総じて上昇傾向にあるが、商業地や既に地価が高水準にある住宅地では、地価上昇が頭打ちの感があり、上値の重い展開となっている。
地域要因
(1)特段の地域的な変化は認められないが、中心商業地域における人流の増加により、商況は回復傾向にあるものと予測する。 (2)大きな地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市都町２丁目５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,060 円／平米 106万8,036 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,461 円／平米 106万2,750 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,226 円／平米 121万7,355 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｃ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市都町２丁目５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万5,399 円／平米 186万9,209 円／坪
推定価格 平米 坪	70万2,285 円／平米 232万1,754 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,579 円／平米 122万8,440 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市都町２丁目５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,511 円／平米 76万5,375 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,511 円／平米 76万5,375 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,070 円／平米 130万6,101 円／坪
査定価格 平米 坪	39万5,000 円／平米 130万5,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市都町２丁目５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,525 円／平米 91万4,192 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,813 円／平米 89万2,002 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,096 円／平米 121万313 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情