路線価 (2023) 大分県大分市碩田町3-5678-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市碩田町３丁目５６７８番１
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	5,230万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,230万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円／坪 1平米 13万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市中心部周辺から近郊の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの商業地域の範囲。需要者は、店舗等の所有を目的とする県内外の事業者が中心である。繁華性の高い商業地域では需要が底堅く、中心部周辺ではマンション開発等の不動産投資が堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で２，０００万円～７，０００万円程度であり、画地規模等により差が大きい。 (2) 同一需給圏は、大分市市街地中心部から周辺の幹線道路沿道部の商業地域である。旧来の事務所建物が多く、画地規模に欠ける土地も多いため、県外の大手資本による沿道型店舗の進出は限られ、地元企業が主な需要者となっている。取引規模による差が大きく、需要の中心となる価格帯は見いだし難いが、土地単価としては１０万円から１５万円／㎡程度である。コロナ禍による顕著な影響は認められない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件が混在する路線商業地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。収益価格が優先されるような市場は成熟しておらず、類似不動産の取引価格を指標として、地域の地価相場が形成されている。以上より、実需に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象地域と同一路線上に位置する類似性の高い取引事例による価格を重視するなどして試算したもので、実証性並びに信頼性の高い試算価格として求められた。収益価格は、周辺の賃貸不動産の賃料水準等を反映して、やや低位に求められた。実証性及び規範性の高い比準価格を重視して、収益価格をやや関連づけて、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅　北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	118 坪 (390 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗、事務所、営業所等の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市碩田町３丁目５６７８番１
標準地の範囲
東	120 m
西	60 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部に比較的近い路線商業地域であり、通行量が多く、今後も繁華性が維持されると予測する。新型コロナによる行動制限が緩和されつつある中で、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中心市街地の北東方に位置する、臨海産業道路沿道部の商業地域である。自動車交通量が多い地域で、潜在的な需要は見込まれるが、コロナ禍等の影響で、進出は限定的なものと予測され、地価は微増程度と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、県都として一極集中する経済基盤を背景に、市内商業地の地価は上昇基調にある。 (2)コロナ禍による影響は残るものの、継続する金融緩和等により地域経済は持ち直し傾向にある。
地域要因
(1)大分駅からは徒歩圏外ではあるが、交通量が多く、繁華性が高い路線商業地域であるため、需要は底堅い。 (2)地域要因に大きな変化はない。交通量が多く、潜在的な需要は見込まれるが、画地規模に欠けるため、店舗進出は限定的で、現状維持程度で推移する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市碩田町３丁目５６７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,566 円／平米 38万2,061 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,375 円／平米 38万4,736 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,912 円／平米 45万2,631 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｂ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市碩田町３丁目５６７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,221 円／平米 30万4,883 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,541 円／平米 31万5,859 円／坪
標準価格 平米 坪	14万708 円／平米 46万5,181 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市碩田町３丁目５６７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,714 円／平米 47万5,118 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,303 円／平米 51万126 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,177 円／平米 44万3,589 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市碩田町３丁目５６７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,875 円／平米 47万8,957 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,939 円／平米 64万1,162 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,577 円／平米 45万1,524 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市碩田町３丁目５６７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,889 円／平米 39万6,353 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,276 円／平米 44万3,916 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,276 円／平米 44万3,916 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情