路線価 (2023) 大分県大分市三佐5-103 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市三佐５丁目１０３番
価格時点	2023 年
駅名	鶴崎駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,030万 円 (1199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	6,050万 円 (1199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円／坪 1平米 5万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市臨海部及びその周辺の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、店舗や事務所等の所有を目的とする県内外の法人である。当該地域は背後に臨海工業地域を擁し、関連する営業所や物流関連企業等が建ち並んでおり、近年物流業務関連施設への需要は堅調である。市場における中心価格帯は土地１，０００㎡程度で、５，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、大分市臨海部及びその周辺の幹線沿線を中心とする商業地域である。主たる需要者は全国展開のチェーン店や県内外の中小法人並びに個人事業者と多様である。路線商業地域の取引は、規模や用途が様々であり取引価格に幅が大きいが、臨海部の路線商業地域は取引件数が少ないうえ個別性による開差が大きく、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己業務目的の取引が主な地域であり、類似地域において多数の信頼性のある幹線道路沿いの店舗用地等の事例を収集し得た。一方新規店舗等の収益物件はなく、既存のテナントが一部見られる程度である。よって商業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であるため原価法は適用できない。比準価格は、事例の面積にバラツキはあるが海岸部の商業地域を中心に選択し各要因比較は適正であるため規範性が認められる。一方収益価格は、自用の低層事業所等が殆どで収益性が低いため低位に試算された。市場参加者は収益性よりも代替不動産の取引価格を参考に意思決定することが多いため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鶴崎駅北西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	362.7 坪 (1199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模営業所、事業所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市三佐５丁目１０３番
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模集客施設制限地区
街路	４０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部の幹線道路沿い路線商業地域として、今後も現状を維持すると予測する。コロナ禍の状況においても物流関連業務は堅調で、設備投資需要も持ち直しているため、地価は今後もやや上昇すると予測する。 (2)臨海部の工業地帯に形成された路線商業地域のため、営業所や事業所が建ち並び繁華性は低いが、近年は商業性の高い店舗等も新規に立地し、今後は周辺住民や勤労者向けの施設等、用途の多様化が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済は、コロナ禍の影響から弱さが残るなか、個人消費は持ち直している。非製造業の民間設備投資は底堅く推移している。 (2)コロナ禍の長期化で、料飲店街の多い中心商業地域の地価は回復が遅い反面、沿道型店舗の多い郊外路線商業地域では収益性が回復し地価は上昇傾向。
地域要因
(1)物流関連業務は堅調で、設備投資需要は持ち直している。 (2)昨年２月、近接する同県道沿線に量販店とビジネスホテルを中心に飲食店等が併設した商業施設がオープンし、商業性が増した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｃ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市三佐５丁目１０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,623 円／平米 12万4,382 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,929 円／平米 13万8,617 円／坪
標準価格 平米 坪	5万35 円／平米 16万5,416 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市三佐５丁目１０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,722 円／平米 18万4,217 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,796 円／平米 16万4,626 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｔ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市三佐５丁目１０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,047 円／平米 11万9,171 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,130 円／平米 12万6,058 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,137 円／平米 16万2,447 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市三佐５丁目１０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,637 円／平米 21万3,690 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,259 円／平米 16万9,462 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情