路線価 (2023) 大分県大分市賀来北2-3589 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市賀来北２丁目３５８９番
価格時点	2023 年
駅名	賀来駅 から 730m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	9,290万 円 (1238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,260万 円 (1238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,289 円／坪 1平米 7万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市街地外縁及び市南西方郊外部の路線商業地域である。需要の中心は圏内に地縁を持つ個人事業者及び法人、大規模画地においては多店舗展開型企業も含まれる。路線間の競争はあるものの、広域的な背後地での土地取引は活発で商圏は堅調に熟成しつつあることから、需要は安定的とみられる。取引の中心となる価格帯は、立地、規模により様々で見出し難いが、土地のみで３０万円／坪前後とみられる。 (2) 同一需給圏は大分市郊外の路線商業地一帯である。需要者の中心は店舗出店又は店舗兼共同住宅の経営を目論む県内外の法人又は不動産業者である。路線商業地は定期借地権によるものも多く見られる。交通量や集客力の高い地域は新規店舗の出店も見受けられる。取引の中心価格帯は規模、画地条件により異なるものの６，０００万円～１億円程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 路線商業地域で最有効使用は低層店舗地であるが、駐車場確保が必須の地域であることから、高度利用による土地価格に見合う賃料の収受が難しく、収益価格は低位に求められた。自用物件が取引の中心となることから、不動産市場を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。一方、収益価格は低層店舗地が多く新規に土地を購入し収益物件を建設するケースは少なく実証性は低い。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮し、不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。
交通
交通施設	賀来駅　東方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	374.5 坪 (1238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市賀来北２丁目３５８９番
標準地の範囲
東	300 m
西	550 m
南	120 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	35 m
面積	1200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市西部郊外の熟成した路線商業地域で各種店舗が建ち並ぶが、テナント入替も快調である。賀来地区を主とした背後地及び由布市挾間町の居住人口も堅調に推移していることから、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)バイパス沿いの各種店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。郊外型店舗が多く背後地の人口があり、コロナの影響もようやく薄まってきたこともあり、地価はやや上昇に転じると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,289 円 1平米 7万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,289円 1平米 7万4,800円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等緩やかな持ち直しがみられ、設備投資は前年に比べ増加傾向にある。 (2)大分駅を中心とした中心商業地は集客性が高く、長く続いたコロナの影響から回復し上向きに推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はないが、賀来地区、由布市挾間町の人口・世帯数の増加傾向もあり、路線商業地として安定的に推移している。 (2)既に成熟された路線商業地域であり、大きな変化は見られないが、引き続き地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｂ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市賀来北２丁目３５８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,291 円／平米 22万2,464 円／坪
推定価格 平米 坪	7万758 円／平米 23万3,926 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,515 円／平米 24万9,653 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,500 円／平米 24万9,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｂ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市賀来北２丁目３５８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,405 円／平米 32万5,327 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,539 円／平米 31万5,852 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,309 円／平米 25万2,278 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｅ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市賀来北２丁目３５８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
推定価格 平米 坪	8万79 円／平米 26万4,741 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,266 円／平米 25万2,135 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市賀来北２丁目３５８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,819 円／平米 25万658 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,768 円／平米 28万3,549 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,579 円／平米 25万3,170 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情