路線価 (2023) 大分県大分市今津留2-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市今津留２丁目３番外
価格時点	2023 年
駅名	牧駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,280万 円 (416 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,280万 円 (416 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円／坪 1平米 10万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内中心部近郊の幹線道路沿線の商業地域一帯である。主たる需要者は、県内外の中小法人を中心に個人事業者も見られる。新型コロナ発生により投資は全体的に低迷していたが、昨今は低金利も後押しし、徐々に投資案件が散見される状況にある。市場の中心価格帯は規模によりバラツキが大きく見出し難いが、概ね１㎡当たり９０，０００～１２０，０００円程度である。 (2) 同一需給圏は大分駅を中心として、約１．５～５ｋｍの範囲の幹線沿線に形成された商業地域を含む圏域となる。中心となる需要者は県内及び近隣他県で物販・飲食等を展開する法人等と判断した。好条件の幹線沿線では地価は力強い回復傾向にあり、取引はやや活性化しつつある。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は８～１３万円／㎡程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法は適用できない。比準価格は、近傍の代替性が高い取引事例より比較検討したため規範性が認められる。一方、地域内は中低層の店舗併用住宅等が多く容積率の高い投資案件が少ないため収益価格は低位に試算された。市場では収益性よりも代替不動産の取引価格との比較により意思決定されるケースが多いため、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。なお、賃貸市場においては、未だ地価に見合った賃料水準にはなく、収益価格は低位に試算されている。また、既成市街地であることから原価法の適用は断念した。よって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	牧駅　北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	125.8 坪 (416 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の事務所、店舗ビルの多い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市今津留２丁目３番外
標準地の範囲
東	250 m
西	40 m
南	50 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)集客力の弱い小規模店舗や事務所ビルが比較的多いが、市内中心部に近い国道沿線で車輌通行量も多いため、地価は微増傾向で推移するものと予測する。 (2)国道１９７号沿線に中小規模の店舗・事務所が建ち並ぶ商業地域。中心市街地に近い好条件の幹線沿線で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の長期化で、料飲店街の多い中心商業地域の地価は回復が遅い反面、沿道型店舗の多い郊外路線商業地域では収益性が回復し地価は上昇傾向。 (2)コロナ禍から回復傾向にあるが、顧客減少が顕著だった中心部の上昇率は概して小さく、郊外幹線沿線の路線商業地が地価上昇を牽引する傾向にある。
地域要因
(1)小規模地が多く変容に乏しいが、中心市街地に近く車輌通行量が多いため商業立地条件は優れる。 (2)市街地東部近郊の幹線沿線の商業地域で、地域要因に特段の変更はない。好条件の幹線沿線で地価は力強い回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｋ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市今津留２丁目３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,357 円／平米 43万4,266 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,671 円／平米 43万8,610 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,671 円／平米 43万8,610 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市今津留２丁目３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,566 円／平米 38万2,061 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,722 円／平米 38万5,883 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,929 円／平米 34万283 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｂ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市今津留２丁目３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,221 円／平米 30万4,883 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,264 円／平米 31万4,943 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,075 円／平米 37万520 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市今津留２丁目３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,889 円／平米 39万6,353 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,542 円／平米 44万4,796 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,469 円／平米 33万8,763 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｃ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市今津留２丁目３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,807 円／平米 29万3,596 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,659 円／平米 30万9,637 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,765 円／平米 36万9,495 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情