路線価 (2023) 大分県大分市中鶴崎1-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市中鶴崎１丁目４９番
価格時点	2023 年
駅名	鶴崎駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,483 円／坪 1平米 5万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴崎地区及び大分市中部～東部にかけての幹線沿いを中心とする商業地。需要者は飲食・各種サービス業や金融機関等。近隣地域は交通量の多い国道沿いながら駐車場を備えた店舗は少なく、背後の鶴崎駅勢圏の商店街との結びつきが強い。国道拡幅改良が事業認可を受けたものの既成市街地における現道拡幅につき路線商業地域へ変貌する可能性は今のところ低い。中心となる価格帯は５０坪程度の小規模店舗用地で総額１，０００万円前後と認められる。 (2) 同一需給圏は大分市東部の住民向けに食品、日用品、サービス等を提供する店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は個人事業主に加え幹線道路立地を選好する法人等が見込まれる。店舗集積は南方森町バイパス沿いに移ったが、行政機関や公共施設が立地し、歴史的にも地域文化の中心地であり、今後の社会資本整備とともに地区拠点としての需要は底堅い。需要の中心価格帯は土地で１，０００万円前後、建物付土地は古いものが多く見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路に面するが旧来からの店舗併用住宅を中心とするエリアで収益物件の売買は乏しい。自営を前提とする小規模店舗用地としての価格水準が形成されていることから価格牽連性の強い事例より求めた比準価格を重視する一方、国道拡幅改良による事業利益が顕在化するまで相当の期間を要す点を反映させるべく収益価格の低さを斟酌するとともに、鶴崎駅周辺に設定された地価公示標準地との価格均衡にも留意することにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は鶴崎地区の商業地の取引事例を中心に試算されており市場性を反映し、実証的である。標準地は奥行の長い画地形状から建物設計に制約があり収益価格は低位となった。又、建物が古い地域の現状からは店舗の賃料水準として適正なものが見いだしにくく、収益価格は相対的に精度が劣る。よって市場の実態を反映した比準価格を中心とし、収益価格を比較考量し、他の標準地を含めた広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴崎駅　南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市中鶴崎１丁目４９番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	24 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１９７号の西側隣接区間（鶴崎駅～乙津）で拡幅事業が進捗中
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駐車場を備えた店舗が少なく通過区間としての性格が強かったが、隣接する国道１９７号乙津工区の用地買収が進捗、鶴崎駅以東の用地買収は先ながら国道背後でも民間取引が増加しており地価の上昇基調が続くと予測。 (2)現状は古くからの建物が多い商店街であるが、近時は沿線の国道拡幅事業の新乙津橋建設工事、用地買収が進捗しており、事業完了後の地域活性化等への期待感から地価も底堅く推移し微増傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼（共同）住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限解除以降の百貨店・スーパー売上高は回復基調にあり、新型コロナ感染拡大の影響は弱まりつつある。 (2)国道１９７号鶴崎拡幅事業は、乙津交差点～鶴崎駅入口交差点について新乙津橋の工事、用地買収が進捗中。令和３年度より再生整備計画事業実施中。
地域要因
(1)国道１９７号の拡幅事業が鶴崎駅入口交差点より西側で進捗、代替地需要もあって駅周辺の取引価格は上昇傾向。 (2)地域要因に顕著な変動はないが、国道背後の商業地等についてやや強含みの不動産取引が見られるようになった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｃ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中鶴崎１丁目４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万198 円／平米 16万5,955 円／坪
推定価格 平米 坪	5万449 円／平米 16万6,784 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,621 円／平米 18万7,189 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｎ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中鶴崎１丁目４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,015 円／平米 19万1,798 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,639 円／平米 18万3,943 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,957 円／平米 19万1,606 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中鶴崎１丁目４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,979 円／平米 15万5,313 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,951 円／平米 17万8,362 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,893 円／平米 17万4,864 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｃ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中鶴崎１丁目４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,598 円／平米 14万7,441 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,781 円／平米 15万1,352 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,492 円／平米 18万3,457 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｌ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中鶴崎１丁目４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,790 円／平米 19万7,666 円／坪
推定価格 平米 坪	6万328 円／平米 19万9,444 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,963 円／平米 18万5,014 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情