路線価 (2023) 大分県大分市坂ノ市中央3-108 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市坂ノ市中央３丁目１０８番
価格時点	2023 年
駅名	坂ノ市駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円／坪 1平米 4万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね大分市東部郊外の「坂ノ市」地区の圏域に存する幹線道路沿いの商業地域。需用者は県内法人が中心であるが、当該圏域に地縁的選好性を有する個人事業者又は県外法人も想定される。当該圏域における店舗集積の程度は未だ低いものの、背後人口の増加を背景に需給は概ね安定的に推移している。なお需要の中心となる価格帯は物件により様々で、取引の中心となる価格帯を見出すのは難しい状況である。 (2) 同一需給圏は、市東方郊外部の幹線沿い商業地域である。需要者の中心は圏内に地縁を持つ個人事業者及び法人、大規模画地においては多店舗展開型企業も含まれる。市東部では若い世代を中心に人口・世帯数共に増加傾向が続いており、背後地は堅調に熟成しつつあることから、需要は安定的とみられる。取引の中心となる価格帯は、立地、規模により様々で見出し難いが、土地のみで４万円～４．５万円／㎡前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自用の店舗が大半を占めており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。自用地需要の強い商業地域であるため比準価格を標準とし、収益価格を比較考慮のうえ、代表標準地等からの検討、及び前年公示価格からの変動要因の検討を踏まえ、当該不動産の市場性等についても総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最有効使用は低層の店舗付共同住宅地であるが、駐車場確保が必須の地域であり、郊外部で賃料水準も低いことから土地価格に見合う収益価格は得られなかった。自用物件が取引の中心となることから、不動産市場を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	坂ノ市駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	157.9 坪 (522 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市坂ノ市中央３丁目１０８番
標準地の範囲
東	60 m
西	150 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	27 m
面積	540 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)坂ノ市地区における路線商業地域であり、店舗集積の程度はやや低いものの、土地区画整理事業が施行され、良好な住環境を有する背後地域の人口が増加しており、当該地域の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)旧大分市東部端の幹線沿商業地域で、店舗の連たん度、集積の程度はやや低いが、近年、新規出店もみられ、背後地の人口増加、住宅地の価格上昇を背景に、地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万9,101 円 1平米 4万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済にはやや改善の動きが見られ、市内における主要な再開発事業も終了したが、コロナ禍の影響により、先行きはやや不透明な状況である。 (2)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等緩やかな持ち直しがみられ、設備投資は前年に比べ増加傾向にある。
地域要因
(1)大分市郊外部の幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因の変動はないものの、背後地域の人口増等を反映して地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変化はないが、近隣地域内で高値取引がみられたほか、背後地の居住人口の増加により路線商業地として熟成しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市坂ノ市中央３丁目１０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,710 円／平米 12万7,975 円／坪
推定価格 平米 坪	4万452 円／平米 13万3,734 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,760 円／平米 15万1,283 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｓ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市坂ノ市中央３丁目１０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万816 円／平米 16万7,998 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,343 円／平米 15万6,516 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,009 円／平米 15万2,106 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｔ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市坂ノ市中央３丁目１０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,356 円／平米 12万6,805 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,604 円／平米 14万849 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,712 円／平米 15万1,124 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｔ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市坂ノ市中央３丁目１０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,047 円／平米 11万9,171 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,981 円／平米 12万5,565 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,965 円／平米 14万2,042 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情