路線価 (2023) 大分県大分市末広町2-21-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市末広町２丁目２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,800万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,800万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円／坪 1平米 16万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分駅から約８００ｍ内の徒歩圏に位置する商業地域を中心にその周辺に及ぶ。特に、繁華性がやや劣る背後地的な商業地との代替性が高い。大型店やオフィスビルには不向きなため、県外の大手資本の参入は少なく、主な需要者は、収益物件の取得や出店を目的とした地元資本が中心となる。一部にマンション開発業者の参入も見られる。中心的な価格帯は、土地の総額は規模によるばらつきがあるが、土地の単価にして１㎡当たり２０万円程度である。 (2) 同一需給圏は大分駅から概ね東方１．５ｋｍ・西方５００ｍ・南方３００ｍ・北方１ｋｍの範囲に形成された商業地域を含む圏域となる。中心となる需要者は県内及び近隣他県で物販・飲食等を展開する法人及びマンション開発業者と判断した。末広町１丁目で、市街地再開発組合が発足しており、駅周辺部活性化の期待感が高まっている。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は１３～２０万円／㎡程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のため原価法の適用を断念した。収益還元法は、中層の店舗兼共同住宅を想定し適用した。収益価格は、商業地の評価では注視すべき試算価格であるが、不動産の価格はインカムゲインに加え、キャピタルゲインに対する期待をも加味して形成されることから低位に求められたと判断した。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。繁華性の劣る地域であるため投資に見合った賃料水準になく、収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であることから原価法の適用を断念した。よって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大分駅　北西方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小店舗、事務所、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市末広町２丁目２１番１外
標準地の範囲
東	10 m
西	120 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	23 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では、社会資本整備や民間投資が活発化しているが、当該地域は老朽化したビルが多く、繁華性が低下すると予測される。地価は、小幅な上昇傾向で推移すると予想されるが、金利上昇等の影響を注視する必要がある。 (2)大分駅に近い路地裏的な商業地域である。末広町１丁目で、「末広町一丁目地区市街地再開発組合」が発足しており、駅周辺部活性化の期待感から、地価はやや幅を広げ上昇するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（中層の店舗兼共同住宅の敷地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が終息しない中、金利上昇圧力も高まっており、商業・業務関連の収益不動産に対しては、やや慎重な投資スタンスとなっている。 (2)コロナ禍から回復傾向にあるが、顧客減少が顕著だった中心部の上昇率は概して小さく、郊外幹線沿線の路線商業地が地価上昇を牽引する傾向にある。
地域要因
(1)大分駅周辺の整備の影響から、周辺では投資が活発化しているが、当該地域では投資が停滞しており、ビルの老朽化や閉鎖店舗等も見られる。 (2)近隣地域の地域要因に特段の変更はないが、末広町１丁目で、「末広町一丁目地区市街地再開発組合」が発足。駅周辺部活性化の期待感がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市末広町２丁目２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,984 円／平米 73万3,879 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,247 円／平米 75万7,891 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,475 円／平米 61万3,180 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｓ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市末広町２丁目２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,739 円／平米 72万3,151 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,623 円／平米 73万9,298 円／坪
標準価格 平米 坪	17万705 円／平米 56万4,351 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場付置義務
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ａ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市末広町２丁目２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,816 円／平米 65万7,286 円／坪
推定価格 平米 坪	20万407 円／平米 66万2,546 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,006 円／平米 55万2,122 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市末広町２丁目２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,714 円／平米 47万5,118 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,362 円／平米 51万3,627 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,154 円／平米 48万3,185 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市末広町２丁目２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,027 円／平米 63万4,841 円／坪
推定価格 平米 坪	19万491 円／平米 62万9,763 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,283 円／平米 57万6,180 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情