路線価 (2023) 大分県大分市大字勢家字七本木855-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字勢家字七本木８５５番７
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	6,500万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万1,013 円 1平米 9万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6,560万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円／坪 1平米 9万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね大分市中心部近郊を中心とした路線商業地域である。需要者の中心は幹線道路沿いの店舗用地取得を目的とした法人若しくは投資用不動産取得を目的とした投資家などである。コロナ禍でもマンション・ホテル開発業者の需要が認められ、幹線沿いでもテイクアウト対応店舗は業績好調なことから一定の需要が認められる。土地の規模により総額はバラバラであり中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は、大分市中心部周辺から郊外の幹線道路沿道部商業地域である。主な需要者は幹線道路沿いの店舗用地取得を目的とする地元法人等である。近接する大分港でホーバークラフトの発着地整備計画が進み、産業道路沿道では、店舗進出も見られる。取引規模による差が大きく、需要の中心となる価格帯は見いだし難いが、土地単価としては９万円から１２万円／㎡程度である。コロナ禍による顕著な影響は認められない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。一方、収益価格は賃料水準が低い事から低位に試算され、建物想定の多様性の観点からも信頼度は低い。また、既成市街地であることから原価法は適用できなかった。したがって、本件においては市場の実態を適正に反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象地域と同一路線上に位置する取引事例による価格を重視するなどして試算したもので、実証性並びに信頼性の高い試算価格として求められた。収益価格は周辺の賃貸不動産の需給動向及び賃料水準等を反映しやや低位に求められた。実証性及び規範性の高い比準価格を重視して、収益価格をやや関連づけ、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地のため積算価格は求めなかった。
交通
交通施設	大分駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	202.4 坪 (669 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗、共同住宅が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字勢家字七本木８５５番７
標準地の範囲
東	150 m
西	240 m
南	110 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	20 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地を囲む路線商業地域であり、臨海産業道路という役割からも恒常的に交通量は多い地域といえる。近年は地価上昇傾向で推移しており、用途の多様性を鑑みれば、今後も底堅く推移していくものと予測する。 (2)中心市街地の北西方に位置する臨海産業道路沿道部の路線商業地域である。交通量が比較的多い地域で、中心部へのアクセス性も比較的良好なため、マンション開発も見られるなど地価はやや上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価は総じて上昇傾向にあるが、商業地や既に地価が高水準にある住宅地では、地価上昇が頭打ちの感があり、上値の重い展開となっている。 (2)コロナ禍による影響は残るものの、継続する金融緩和等により地域経済は持ち直し傾向にある。
地域要因
(1)大きな地域要因の変動はない。 (2)北西方でホーバークラフトのターミナル整備計画が進む。交通利便性や中心部への接近性から、潜在的な需要は十分に見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字勢家字七本木８５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,889 円／平米 39万6,353 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,743 円／平米 44万2,154 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,879 円／平米 34万118 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字勢家字七本木８５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,566 円／平米 38万2,061 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,606 円／平米 38万5,499 円／坪
標準価格 平米 坪	10万870 円／平米 33万3,476 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,900 円／平米 32万6,963 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｂ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字勢家字七本木８５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,405 円／平米 32万5,327 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,825 円／平米 31万6,797 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,825 円／平米 31万6,797 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,900 円／平米 31万433 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｚ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字勢家字七本木８５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,481 円／平米 32万2,272 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,612 円／平米 33万9,235 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｉ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字勢家字七本木８５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,496 円／平米 29万2,568 円／坪
推定価格 平米 坪	9万663 円／平米 29万9,732 円／坪
標準価格 平米 坪	10万402 円／平米 33万1,929 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,400 円／平米 32万5,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情