路線価 (2023) 大分県大分市明野北5-1681-700 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市明野北５丁目１６８１番７００
価格時点	2023 年
駅名	高城駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,340万 円 (753 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万8,365 円 1平米 8万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,340万 円 (753 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万8,365 円／坪 1平米 8万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市中部地区における幹線沿いの路線商業地域である。需要者の中心は沿道型店舗、営業所等の所有を目的とする県内外の法人である。当該地域は郊外大型商業施設との競争が激しいが、店舗の集積度は比較的高く、背後人口が多いことから借地を中心に飲食店等の出店が活発である。なお、当該地域は不動産取引件数は少なく、画地規模もまちまちであるため、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、大分市中心市街地東部郊外の幹線道路沿いの路線商業地域一帯。主たる需要者は、ロードサイド型の小売業や飲食業等を営む法人と判断する。明野地域は丘陵地で良好な住宅地域が広がっているため、当該地域を縦貫する幹線道路沿いの店舗には底堅い消費需要が生まれており、新規店舗を建てる企業も見られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模が様々であるため見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が主で、信頼性のある幹線道路沿いの取引事例を収集し得た。一方、上記のように借地を中心とする自用の店舗立地形態が主で、想定賃料の精度には限界がある。よって、需要者は代替不動産との価格差を有力な指標とする市場の特性を勘案し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、周辺の標、基準地との価格均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地につき、原価法は適用できなかった。 (2) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。郊外路線商業地域では自己所有建物も多く賃料水準の形成がやや弱いため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高城駅　南方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	227.8 坪 (753 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市明野北５丁目１６８１番７００
標準地の範囲
東	120 m
西	20 m
南	50 m
北	330 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地又は中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	27 m
面積	750 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後人口が多いため店舗の集積度は比較的高く、コンビニ、ドラッグストア、飲食店等の新規出店や老健施設の進出が認められるなど、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)明野地域は大分市東部のベッドタウンとして居住人口が多いため当該地域を通る幹線道路沿いの店舗の集積度は比較的高い。地価については、新型コロナの感染状況や金融政策の変更、海外情勢等に留意が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万3,655 円 1平米 8万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万3,655円 1平米 8万5,800円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からの持ち直しにより、大分市商業地の地価は料飲街を除き上昇基調で推移している。 (2)新型コロナ第８波が拡大している。個人消費は持ち直しており、住宅投資は横ばい圏内となっている。全体的に景気は持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)標準地南隣のパチンコ店跡地にコンビニ、ドラッグストアが新規出店し、大型の老健施設が新規立地するなど変化が見られる。 (2)地域要因に格別の変動は無い。県道：松岡日岡線沿いは背後に居住人口が多く安定した集客性が見込まれるため、店舗等の宅地需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市明野北５丁目１６８１番７００
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,337 円／平米 27万8,818 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,034 円／平米 29万1,040 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,702 円／平米 30万3,167 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,700 円／平米 30万3,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｋ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市明野北５丁目１６８１番７００
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,357 円／平米 43万4,266 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,065 円／平米 43万9,913 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,713 円／平米 35万9,405 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｌ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市明野北５丁目１６８１番７００
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,790 円／平米 19万7,666 円／坪
推定価格 平米 坪	6万89 円／平米 19万8,654 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,841 円／平米 28万3,790 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｚ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市明野北５丁目１６８１番７００
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,381 円／平米 27万8,964 円／坪
標準価格 平米 坪	8万902 円／平米 26万7,462 円／坪
査定価格 平米 坪	8万900 円／平米 26万7,455 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情