路線価 (2023) 大分県大分市下郡北3-456 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市下郡北３丁目４５６番
価格時点	2023 年
駅名	牧駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	6,770万 円 (664 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6,710万 円 (664 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市内の混在地を含む路線商業地域を中心とした地域。需要者は店舗、営業所等を経営する県内外の法人及び店舗付共同住宅を所有する不動産業者等である。標準地が存する下郡・羽田地区においては道路改良事業等の公共事業が進捗し、それに伴い店舗等の進出も多く見られており、地域全体が発展傾向にある。土地は７００㎡程度で総額６，０００万円～７，０００万円程度が相場である。 (2) 同一需給圏は、中心部周辺から郊外の幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、幹線道路沿いに店舗展開している地元企業等である。宗麟大橋の開通による駅南地区へのアクセス性の向上と、庄の原佐野線の延伸による将来性期待もあり、周辺では店舗進出も継続的に見られる。取引規模による差が大きく、需要の中心となる価格帯は見いだし難いが、土地単価としては９万円から１２万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性が高い事例を基に試算した。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また路線商業地域ではあるが取引相場を重視して地価は決定されており、収益性が地価へ与える影響は小さい。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は下郡地区の幹線道路沿道部に位置する取引事例による価格等を重視して試算したもので、実証性並びに信頼性の高い試算価格として求められた。収益価格は周辺の賃貸不動産の需給動向及び路線商業地の賃料水準等を反映しやや低位に求められた。実証性及び規範性の高い比準価格を重視して、収益価格をやや関連づけ、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地のため積算価格は求めなかった。
交通
交通施設	牧駅　南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	200.8 坪 (664 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市下郡北３丁目４５６番
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	170 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	32 m
面積	670 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線県道沿いの路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。都市計画道路等の公共投資のほか、民間投資も多く見られる等地域全般が発展傾向にあるため、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)下郡地区を縦貫する幹線県道沿道部の路線商業地域で、交通量が多く商況は概ね堅調に推移している。地域南方で庄の原佐野線の整備が進められており、将来的な利便性向上期待から、地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響により歓楽街については、地価は依然下落しているが、その他の商業地については郊外の路線商業地を中心に安定的に推移している。 (2)コロナ禍による影響は残るものの、継続する金融緩和等により地域経済は持ち直し傾向にある。
地域要因
(1)都市計画道路「庄の原佐野線」の進捗に伴い店舗、医院等の出店が多く見られる等路線商業地としての熟成度、収益性は向上している。 (2)地域要因に大きな変化はないが、宗麟大橋の開通や、庄の原佐野線整備事業による利便性向上期待等から需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市下郡北３丁目４５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,883 円／平米 30万3,765 円／坪
推定価格 平米 坪	9万723 円／平米 29万9,930 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,628 円／平米 33万9,288 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｂ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市下郡北３丁目４５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,221 円／平米 30万4,883 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,250 円／平米 31万1,591 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,315 円／平米 32万8,335 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｋ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市下郡北３丁目４５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,357 円／平米 43万4,266 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,539 円／平米 43万8,174 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,718 円／平米 36万2,728 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市下郡北３丁目４５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,566 円／平米 38万2,061 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,606 円／平米 38万5,499 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,266 円／平米 31万4,949 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,100 円／平米 32万4,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情