路線価 (2023) 大分県大分市中央町3-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市中央町３丁目４番
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,940万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,940万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円／坪 1平米 28万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分駅から約８００ｍ内の大分駅徒歩圏に位置する商業地域を中心にその周辺に及ぶ。特に繁華性が中程度の幹線沿いの商業地との代替性が高い。圏域内の競合不動産は、小規模な物件が多いため、主な市場参加者は地元資本の不動産保有会社等が中心となる。また、規模等によっては県外資本やマンション業者の参入も見られる。取引の中心的な価格帯は、土地の総額は規模によるばらつきがあるが、単価にして１㎡当たり３０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、大分市中心部の商業地域である。需要者の中心は県内外の法人で、大分駅ビル周辺の活性化や末広町１丁目地区再開発事業の進捗により小規模画地は店舗、事務所、大規模画地はマンション用地としての需要が安定して存する。同一需給圏内においては取引規模、用途がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のため原価法の適用を断念した。収益還元法は、高層の店舗兼共同住宅を想定し適用した。収益価格は、商業地の評価では注視すべき試算価格であるが、不動産の価格はインカムゲインに加え、キャピタルゲインに対する期待をも加味して形成されることから、低位に求められたと判断した。以上より、前年価格からの変動要因を慎重に検討しつつ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。比準価格は代替性の強い取引事例より検証し、市場性を反映し得たものと考える。収益価格は、現時点では投資額に見合った賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。以上より、不動産市場の動向を総合的に勘案の上、実勢をより反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅　北西方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市中央町３丁目４番
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地域としての熟成度はすでに高い地域であるが、建替やリニューアル等により発展的に推移すると予測される。地価は、小幅な上昇傾向で推移すると予想されるが、物価や金利上昇などの影響を注視する必要がある。 (2)幹線沿いに店舗ビルや賃貸マンションが建ち並ぶ商業地域で、大分駅周辺の発展や開発計画の影響を受け、既存建物の建替やリニューアル等が見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（中高層の店舗兼共同住宅の敷地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万8,658 円 1平米 29万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 95万8,740 円 1平米 29万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 93万8,904円 1平米 28万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 93万8,904円 1平米 28万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が終息しない中、金利上昇圧力も高まっており、商業・業務関連の収益不動産に対しては、やや慎重な投資スタンスとなっている。 (2)コロナ禍からの持ち直しにより、大分市商業地の地価は料飲街を除き上昇基調で推移している。
地域要因
(1)大分駅周辺の集客力向上を受け、収益物件の取引が活発化したが、足元では不動産投資がやや停滞気味であり、地価上昇の上昇幅が縮小している。 (2)隣接地域で全戸太陽光発電付賃貸マンションが建築中であるなど大分駅周辺の発展の影響を受けて地価は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中央町３丁目４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,984 円／平米 73万3,879 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,247 円／平米 75万7,891 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,375 円／平米 102万2,794 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ａ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中央町３丁目４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,767 円／平米 88万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,318 円／平米 99万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,922 円／平米 95万1,870 円／坪
査定価格 平米 坪	28万8,000 円／平米 95万2,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中央町３丁目４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,875 円／平米 47万8,957 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,939 円／平米 64万1,162 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,850 円／平米 91万8,572 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中央町３丁目４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,060 円／平米 106万8,036 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,461 円／平米 106万2,750 円／坪
標準価格 平米 坪	29万652 円／平米 96万896 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情