路線価 (2023) 大分県大分市浜の市1-57 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市浜の市１丁目５７番
価格時点	2023 年
駅名	西大分駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	992万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,783 円 1平米 6万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	992万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,783 円／坪 1平米 6万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市中心部近郊乃至郊外部の混在地を含む商業地域。需要者は自用目的の地場企業、個人事業主等が想定される。西大分駅前の旧来からの商業地域で、小規模な個人事務所のほか住宅等も混在する状況にある。なお地域内及び周辺地域においては空き店舗や老朽建物等が多く見られ需要は弱い地域であるが、底値感もあり地価は横ばいで推移している。土地は１５０㎡程度で総額１，０００万円程度が相場である。 (2) 同一需給圏は、大分市の中心部近郊及び郊外における商業地域及び商住混在地域である。各駅停車のみ停車する乗降客が多くはない駅周辺の商業地域であり国道の背後に位置するが商圏は狭く繁華性にもやや難があることから、需要の中心は店舗経営を目的とした個人事業者又は地場企業となる。中心となる価格は、土地は１５０㎡程度で総額は１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 代替性が高い取引事例を基に比準価格を試算しており規範性は高い。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また商業地域ではあるが自用目的の取引が主であり、収益性が地価へ与える影響は小さい。従って、規範性が高い取引事例により算定した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 大分市西部の同一需給圏内の類似地域から適切な事例を収集し、市場の実態を反映した比準価格が得られた。本件は駅周辺に存する商業地域であり、主たる需要者は自用目的で取引意思決定を行うため、収益価格は低位に求められた。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西大分駅　北方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗の中、住宅等が増えている商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市浜の市１丁目５７番
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い旧来からの商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。空き店舗や老朽建物等が多く見られる旧来からの商業地域であり需要は低調であるが、底値感等もあり地価は横ばいで推移すると予測する。 (2)大分港に近い西大分駅周辺の商業地域であり、近くを通る国道１０号の背後に存し商圏は狭く交通量も多くない。繁華性が劣り新規出店は見受けられないため、地価は横ばい傾向のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響により歓楽街については、地価は依然下落しているが、その他の商業地については郊外の路線商業地を中心に安定的に推移している。 (2)大分県全体の人口は減少で、大分市の人口もやや微減の状態。なお、市の土地取引価格は総じて上昇傾向にあり、分譲住宅着工数も増加している。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動は見られない。古くからの商業地域であり、空き店舗等も見られ需要は弱い地域であるが、底値感もあり地価は安定している。 (2)乗降客が多くはない駅周辺に存し、背後に国道が通過する古くからの商業地域であり、地域要因に格別な変動は見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｚ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市浜の市１丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,550 円／平米 22万14 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,188 円／平米 27万5,020 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,553 円／平米 25万9,696 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｈ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市浜の市１丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,901 円／平米 19万4,727 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,901 円／平米 19万4,727 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,869 円／平米 21万4,457 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｄ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市浜の市１丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,672 円／平米 19万3,970 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,672 円／平米 19万3,970 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,614 円／平米 24万62 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市浜の市１丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,497 円／平米 24万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,832 円／平米 25万7,313 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,672 円／平米 24万254 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市浜の市１丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,118 円／平米 31万1,154 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,875 円／平米 24万7,537 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情