路線価 (2023) 大分県大分市羽屋新町2-215-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市羽屋新町２丁目２１５番１
価格時点	2023 年
駅名	南大分駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4,820万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市近郊から郊外の幹線道路沿いの商業地域の範囲。需要者は、店舗等の所有を目的とする県内外の事業者が中心である。繁華性の高い路線商業地域では需要が底堅く、同一需給圏内では高値の取引が散見される。需要の中心となる価格帯は、土地で３，０００万円～１億円程度であり、画地規模等により差が大きい。 (2) 同一需給圏は大分市中心部近郊の幹線道路沿道部商業地一帯である。主な需要者は幹線道路沿いに店舗等の展開を目的とする県内外の法人及び投資用物件の取得を目的とする投資家などである。取引規模による差が大きく、需要の中心となる価格帯は見いだし難いが、土地単価としては９万円から１２万円／㎡程度である。周辺では、土地の総額が１億円を上回る取引も複数見られるなど、コロナ禍による顕著な影響は認められない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 繁華性の高い路線商業地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。収益価格が優先されるような市場は成熟しておらず、類似不動産の取引価格を指標として、地域の地価相場が形成されており、実需に基づく比準価格は説得力が高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象地域に近接する国道沿道部の取引事例による価格等を重視して試算したもので、実証性並びに信頼性の高い試算価格として求められた。収益価格は周辺の賃貸不動産の需給動向及び路線商業地の賃料水準等を反映しやや低位に求められた。実証性及び規範性の高い比準価格を重視して、収益価格をやや関連づけ、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地のため積算価格は求めなかった。
交通
交通施設	南大分駅　東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	136.1 坪 (450 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の事務所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市羽屋新町２丁目２１５番１
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	27 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道型店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、店舗の入れ替わりはあるものの、当面は現状程度で推移すると予測する。繁華性が高いため、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)市街地近郊の交通量の多い国道沿いの商業地域である。店舗の入れ替わりがありつつも繁華性を維持してゆくものと予測する。立地施設の多様性に富み、地価はやや上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、県都として一極集中する経済基盤を背景に、市内商業地の地価は上昇基調にある。 (2)コロナ禍による影響は残るものの、継続する金融緩和等により地域経済は持ち直し傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られないが、市中心部と南部を結ぶ交通の要所であり、繁華性が高いため、需要は底堅い。 (2)地域要因に大きな変化はない。背後地地域での住宅取得が活発で、周辺では沿道型店舗等の進出も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｂ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市羽屋新町２丁目２１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,405 円／平米 32万5,327 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,876 円／平米 32万272 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,837 円／平米 36万3,121 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｋ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市羽屋新町２丁目２１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,832 円／平米 25万7,313 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,221 円／平米 25万8,599 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,064 円／平米 37万484 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	67 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｉ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市羽屋新町２丁目２１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,496 円／平米 29万2,568 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,011 円／平米 30万7,494 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,527 円／平米 35万5,484 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市羽屋新町２丁目２１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,819 円／平米 25万658 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,569 円／平米 28万9,503 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,632 円／平米 34万9,219 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情