路線価 (2023) 大分県大分市大字田尻字川成88-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字田尻字川成８８番１外
価格時点	2023 年
駅名	敷戸駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	9,580万 円 (959 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万269 円 1平米 9万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,530万 円 (959 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,616 円／坪 1平米 9万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市内の路線商業地域。需要者は沿道サービス型店舗を展開する地場企業及び全国展開を行う県外の法人が中心である。交通量が多く店舗の集積度も高い等繁華性は良好であり、地価は安定的に推移している。また背後住宅地についても地価は力強い動きで推移しており、取引や新規出店の動きは少ないものの需要は堅調である。土地は１，０００㎡程度で総額９，０００万円～１億円程度が相場である。 (2) 同一需給圏は、市内中心部近郊から郊外部にかけての路線商業地域一帯である。需要者の中心は、県内外の中小法人のほか全国規模の法人も見られる。市場の中心価格帯は、規模や立地条件によりバラツキが大きいが、概ね１㎡当たり８５，０００～１００，０００円程度の取引が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は信頼性が高い事例を基に試算した。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また路線商業地域ではあるが自用目的の取引が主であり、取引相場を中心として地価は形成されており、収益性が地価へ与える影響は小さい。従って規範性が高い取引事例により算定した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、近傍の路線商業地の取引事例より比較検討したことから規範性が高い。一方、郊外では低層利用が中心で収益性が低いケースが殆どで、借地契約も多いため収益価格は低位に試算された。市場では収益性よりも代替不動産の取引価格との比較により価格が決定されている実態を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	敷戸駅　西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	290.1 坪 (959 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	4.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型店舗が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字田尻字川成８８番１外
標準地の範囲
東	240 m
西	180 m
南	90 m
北	190 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	65 m
奥行き	15 m
面積	980 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。交通量が多いほか店舗の集積度が高い繁華性が良好な地域であるため、地価は安定的に推移すると予測する。 (2)大分市郊外の国道沿いの路線商業地域であり、交通量が多く、集客力の高い店舗もあり繁華性は良好であるが、地価の上昇はやや鈍化してきており、今後は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万8,616 円 1平米 9万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響により歓楽街については、地価は依然下落しているが、その他の商業地については郊外の路線商業地を中心に安定的に推移している。 (2)大分市郊外の路線商業地域は、長く続いたコロナの影響から回復傾向にあるが、地価の上昇幅は鈍化している。
地域要因
(1)従来より投資・出店意欲が強い地域であり地価は上昇基調にある。また背後住宅地の地価については、大幅な上昇が続いている。 (2)郊外の路線商業地域で、集客力のある店舗が多く、地域要因に大きな変化はないが底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｂ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字田尻字川成８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,405 円／平米 32万5,327 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,921 円／平米 31万7,115 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,888 円／平米 32万6,924 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,900 円／平米 32万6,963 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｌ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字田尻字川成８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,374 円／平米 47万7,300 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,774 円／平米 43万5,645 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,774 円／平米 43万5,645 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	33 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｉ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字田尻字川成８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,496 円／平米 29万2,568 円／坪
推定価格 平米 坪	9万754 円／平米 30万33 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,511 円／平米 32万8,983 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,500 円／平米 32万8,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字田尻字川成８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万372 円／平米 29万8,770 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,414 円／平米 31万5,439 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,727 円／平米 35万2,839 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情