路線価 (2023) 大分県大分市東大道2-2413-36外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市東大道２丁目２４１３番３６外
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 740m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2億6,300万 円 (1150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2億6,600万 円 (1150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円／坪 1平米 23万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市中心部及びその近郊に位置する商業地域の範囲である。需要者は県内法人のみならず、県外の事業主や投資家等も想定される。大分駅南地区は人気が高く、投資意欲は強い状況が続いている。また平成３０年１月の宗麟大橋の開通により対象地域の利便性は高まり、交通量の多い状況が続いている。なお需要の中心となる価格帯は、物件によりまちまちであり、見い出すのは難しい状況である。 (2) 同一需給圏は大分市中心部及びその近郊に存する商業地域である。需要者の中心は開発又は収益目的の地元不動産業者や法人、個人投資家等である。商業施設等の利便性が高く、大型公園や複合文化施設を有し居住環境にも優れる駅南地区は開発利益や賃貸収入が期待できることに加え希少性もあり、地価は上昇基調が継続している。需要の中心価格帯は２３万／㎡から２５万／㎡程度であるが、県外業者等による相場を超過した取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法においては、店舗、事務所兼共同住宅のビルを想定して試算したが、土地価格に相応する充分な収益が得られていないため得られた収益価格は低位となった。比準価格は大分市中心部周辺に所在する商業地の事例を採用しており、市場性を反映した客観的・合理的価格が得られた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域を含む駅南地区は大分駅や商業施設等に近接し、中高層の賃貸共同住宅を建設する目的での土地需要が強い地域である。但し、優良共同住宅用地の需要競合で取引価格の上昇は続いている。比準価格は大分駅南地区や駅周辺の代替・競争関係が強い取引事例より試算され、市場実態を反映し実証的である。よって市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅南西方
距離	740 m
土地の状態
土地面積	347.9 坪 (1150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所ビル等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市東大道２丁目２４１３番３６外
標準地の範囲
東	50 m
西	130 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大分駅南地区に隣接する県道沿いの商業地域である。大分駅南地区は発展的に推移しており、投資意欲は強い状態が続いているが、供給が少ないため、当該地域の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)商業施設や公共施設等の利便性が高く中心市街地に近い駅南地区に位置し、安定的な収益が見込まれ投資需要も堅調なことから、今後とも古い建物の建替え等による不動産投資は続き、地価の上昇傾向も続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万298 円 1平米 23万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万298円 1平米 23万3,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内商業地は歓楽街を除き、都心、郊外部ともに需要は堅調である。都心では地価は微増であるが、郊外では比較的大きい上昇の地域もみられる。 (2)建築着工は、注文住宅は年末にかけ減少傾向、賃貸住宅及び建売等は回復傾向にあり、特に分譲マンションの戸数の伸びが大きい。
地域要因
(1)大分駅南地区は発展的に推移しており人気が高く、供給が少ないことも相俟って、需要は引き続き強い状況が続いている。 (2)近隣で総戸数１５１戸、ＲＣ造１４階建賃貸マンションが建設された。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｓ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市東大道２丁目２４１３番３６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,739 円／平米 72万3,151 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,191 円／平米 71万4,727 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,817 円／平米 72万3,409 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場付置義務
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市東大道２丁目２４１３番３６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,060 円／平米 106万8,036 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,461 円／平米 106万2,750 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,281 円／平米 77万1,227 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ａ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市東大道２丁目２４１３番３６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,767 円／平米 88万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,318 円／平米 99万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,455 円／平米 74万8,660 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市東大道２丁目２４１３番３６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,984 円／平米 73万3,879 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,701 円／平米 75万9,392 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,389 円／平米 77万4,890 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情