路線価 (2023) 大分県大分市末広町1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市末広町１丁目３番
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億3,300万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 222万1,632 円 1平米 67万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2億3,300万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 222万1,632 円／坪 1平米 67万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市中心部の商業地域。需要者の中心は、全国で事業を展開する法人や県内外の法人投資家等である。ＪＲ大分駅ビルの開業により、市中心部の街中人口が増加したほか、県外資本により高い利回りを求めて、高値取引の傾向がある。画地規模によりばらつきはあるが、需要の中心となる価格帯は、土地３６０㎡程度で２億円～２億５千万円程度である。 (2) 同一需給圏は大分市中心部の商業地域。需要者の中心は県内地元不動産業者や法人、個人投資家等であるが、大都市に比し相対的に高い投資利回りを求める県外投資法人等もあげられる。情報化、都市間交通機関の発達による地方都市の業務需要の縮小に加え、電子商取引の増加やデジタル化の進展等により中心市街地の業務需要は弱含みにあるが、駅乗降客数が多く店舗が集積する駅前立地は底堅い。需要の中心価格帯は１㎡あたり４５万から７０万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層店舗や店舗兼事務所ビルが立地する商業地域で、取引事例比較法においては、代替・競争等の関係にある商業地域において店舗兼事務所ビル用地等の事例を収集し得た。一方収益還元法においては、現在の賃料水準が元本たる価格水準までに至っておらず、収益価格は低位に試算された。よって商業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は商業地では注視すべき価格であるが、近隣地域の賃料水準や周辺地域の賃貸事例から査定する基準階賃料の把握が困難なため保守的な賃料設定にならざるを得ず、収益価格は相対的に低位となった。一方、市中心商業地の取引動向からは取引価格に高止まり傾向がうかがえる。よって大分市中心商業地の事例より試算され市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅北方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所、店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗ビル等が建ち並ぶ大分駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市末広町１丁目３番
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	28 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成２７年にＪＲ大分駅ビルが開業後、隣接地で市街地再開発事業が進捗中である。
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ大分駅ビル開業から７年経過したが、依然として大分駅周辺は集客力が高く、周囲に大規模開発予定地もあり潜在的な成長力を有するため、コロナ禍においても、地価はやや上昇すると予測する。 (2)大分駅北口は平成２７年４月のＪＲおおいたシティ開業後、集客力が向上している。コロナ禍の影響も薄らぎ実店舗へ客足は戻りつつあり、隣接地区の市街地再開発事業への期待感もあることから地価は上昇基調と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 224万8,080 円 1平米 68万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 223万4,856 円 1平米 67万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 224万8,080円 1平米 68万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 220万8,408円 1平米 66万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 223万4,856円 1平米 67万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 220万8,408円 1平米 66万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済は、コロナ禍の影響から弱さが残るなか、個人消費は持ち直している。非製造業の民間設備投資は底堅く推移している。 (2)コロナ禍の行動制限もなく、実店舗への客足は回復している。物価や金利の上昇等の新たな経済変数の動きが注視される。
地域要因
(1)ＪＲ大分駅ビルの開業により集客力が向上し、潜在的な投資需要は高い地域であるが、現在は様子見の状態にある。 (2)大分駅北側に２８階及び１８階の店舗兼共同住宅２棟の建設が計画されている（市街地再開発事業、組合発足）。令和８年度竣工予定。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｃ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市末広町１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万5,399 円／平米 186万9,209 円／坪
推定価格 平米 坪	70万184 円／平米 231万4,808 円／坪
標準価格 平米 坪	70万184 円／平米 231万4,808 円／坪
査定価格 平米 坪	70万 円／平米 231万4,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ａ２１調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市末広町１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万649 円／平米 201万8,806 円／坪
推定価格 平米 坪	56万687 円／平米 185万3,631 円／坪
標準価格 平米 坪	67万5,527 円／平米 223万3,292 円／坪
査定価格 平米 坪	67万6,000 円／平米 223万4,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	24 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ａ２２公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市末広町１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万6,166 円／平米 193万7,865 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,823 円／平米 127万2,225 円／坪
標準価格 平米 坪	67万5,128 円／平米 223万1,973 円／坪
査定価格 平米 坪	67万5,000 円／平米 223万1,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	東
側道幅員2	4.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市末広町１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,060 円／平米 106万8,036 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,141 円／平米 106万1,692 円／坪
標準価格 平米 坪	66万9,044 円／平米 221万1,859 円／坪
査定価格 平米 坪	66万9,000 円／平米 221万1,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市末広町１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,525 円／平米 91万4,192 円／坪
推定価格 平米 坪	27万619 円／平米 89万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	67万6,548 円／平米 223万6,668 円／坪
査定価格 平米 坪	67万7,000 円／平米 223万8,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情