路線価 (2023) 大分県大分市豊海3-1994-227 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市豊海３丁目１９９４番２２７
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,780万 円 (3115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	8,820万 円 (3115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円／坪 1平米 2万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市北部臨海部の中小規模の工場地域のうち、大分川より西側のエリアを中心にその周辺に及ぶ。特に、市街地に近接した中規模までの工場地との代替性が高い。主な市場参加者は、工場や倉庫等の保有を目的とする一般事業会社であり、収益物件として流通施設に投資する大手資本の参入は、現段階ではほとんど見られない。取引の中心的価格帯は、土地の総額は規模によるばらつきがあるが、単価にして１㎡当たり２万５千円程度である。 (2) 同一需要圏は大分市内の臨海部の工業地域を中心として、幹線道路との系統連続が良好な内陸部の工業地域も含まれる。需要者は県内外の製造業の事業者や物流関係事業者が中心となっている。コロナ禍の影響により停滞していた県内の生産活動は、最近やや持ち直しの動きがみられるものの、未だ需給はやや弱含みである。取引される価格帯は規模や形状等により様々であり、見い出すのは困難であるが、概ね１㎡あたり３万円弱程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 造成後相当の期間が経過しており、規範性に欠けるため原価法の適用を断念した。自用の工場や倉庫等を中心とする工業地域であり、貸倉庫等の賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法では、価格牽連性を有する複数の取引事例を採用して比準価格を求めており規範性が高い。以上より、前年価格からの変動要因を慎重に検討しつつ、市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 工業地域における取引は自用目的が殆どであり、不動産市場における取引価格、売買希望価格を指標として価格が決まる傾向にあるため、信頼性に優る比準価格を採用し、昨今の工業地域における不動産市場の動向、地域の経済情勢にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、工業地域における賃貸事例の収集が困難であったため、収益還元法の適用は断念した。また、適切な造成事例の収集が困難であったため、積算価格も試算できなかった。
交通
交通施設	大分駅　北方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	942.2 坪 (3115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	（工業港区）
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市豊海３丁目１９９４番２２７
標準地の範囲
東	700 m
西	750 m
南	500 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	50 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	（工業港区）
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工業地域としての熟成度は高く、地域要因に大きな変化は見込まれない。コロナ禍を契機に、製造業の国内回帰も進みつつあるが、土地需要は低調であり、地価は微減から横ばい傾向で推移すると予想される。 (2)中心部への接近性に優る大分市臨海部の工業地域であり、コロナ禍の影響により生産活動は停滞傾向にあったが、今後は持ち直しの動きをみせるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（中小工場地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍を機にサプライチェーン強化に向けた製造業の国内回帰の兆しが見られるものの、県内工業地に対する需要には力強さがない。 (2)企業の設備投資計画動向は、製造業において能力増強投資が一段落した反動により減少している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はない。コロナ禍により停滞した土地取引は依然回復しておらず、工業地需要は低調である。地価も微減傾向で推移している。 (2)コロナ禍の影響により生産活動は停滞傾向にあったが、今後は持ち直しの動きをみせるものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市豊海３丁目１９９４番２２７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,295 円／平米 9万3,543 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,154 円／平米 9万3,077 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,154 円／平米 9万3,077 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｌ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市豊海３丁目１９９４番２２７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,203 円／平米 9万3,239 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,118 円／平米 9万2,958 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,460 円／平米 9万4,089 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｚ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市豊海３丁目１９９４番２２７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,352 円／平米 7万590 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,708 円／平米 10万8,133 円／坪
標準価格 平米 坪	3万341 円／平米 10万307 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｇ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市豊海３丁目１９９４番２２７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,546 円／平米 9万1,067 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｑ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市豊海３丁目１９９４番２２７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,823 円／平米 5万2,311 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,546 円／平米 5万1,395 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,483 円／平米 7万7,635 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	40 m
側道方位2	北東
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情