路線価 (2023) 大分県大分市大字日吉原1-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字日吉原１番３２
価格時点	2023 年
駅名	坂ノ市駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (9482 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (9482 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円／坪 1平米 1万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市臨海部及び内陸部の工業団地を含む工業地域である。需要者の中心は県内外の工場事業者、物流事業者である。臨海部の工場地は、都心部、高速ＩＣ等への接近性により、近隣地域を含む大野川以東での需要は弱かったが、近年、県内での新規の企業進出は好調であり、大分港整備計画からも、需要の回復傾向が窺える。需要の中心となる価格帯は、立地、規模により様々で見出し難いが、１．５～２．５万円／㎡程度とみられる。 (2) 同一需給圏は大分市東部臨海工業地域を中心に市街地周辺の工業地域である。主な需要者は、県内外の製造業関連企業及び物流施設等として自己利用する地元法人である。工業団地の売却が進み、工場用地の需給は引き締まりを見せている。国内回帰に対応した産業用地の整備も急には進まず、地価は底堅く推移する。需要の中心となる価格帯は、取引規模や立地による差は大きいが、単価としては１．５万円から２．５万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市内の工業地域より試算した。収益価格は工場地の賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。自用目的での取引が主であることから、実証的な比準価格を標準に、代表標準地との均衡並びに広域的に工場地の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、大分市東部に位置する自己利用目的での取引事例によるもので、格差修正等は適正に行われており、実証性並びに規範性の高い試算価格として求められた。埋立地で適正な造成事例の収集が困難なため原価法は非適用とし、自用物件が大半で工場の賃貸市場が十分に形成されていないため、収益還元法も非適用とした。実証性の高い比準価格を重視して、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	坂ノ市駅　北東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	2868.1 坪 (9482 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字日吉原１番３２
標準地の範囲
東	180 m
西	360 m
南	240 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	130 m
面積	10000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧大分市東端に位置するが、ＲＯＲＯ船基地になった大分港大在地区に近く、近年、企業立地が堅調に推移しているなか、比較的低価格帯にあり、当面地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)臨海部東端の中小企業が集積した工業団地である。コロナ禍により一部に弱い動きが見られるが、設備投資は概ね堅調で、高値での取引も見られるようになり、低位価格帯の工業地の地価はやや上昇傾向に転じつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、個人消費、雇用等緩やかに持ち直している。鉱工業生産は一部に弱めの動きがみられるものの、高めの水準で推移している。 (2)鉱工業生産は、コロナ禍で一部に弱い動きが見られるものの、高めの水準で推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はないが、大分港大在西地区で輸送ターミナル整備事業が進捗中であり、最近は、近隣及び隣接地域で高値取引がみられる。 (2)工業団地の売却が暫時進み、臨海部工業地の需給は均衡しつつある。大在地区で港湾施設の整備が進められるなど工業地域として充実が進む。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｙ２２公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字日吉原１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,293 円／平米 11万67 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,320 円／平米 5万3,954 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,320 円／平米 5万3,954 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	11 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｙ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字日吉原１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,436 円／平米 16万129 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,218 円／平米 8万65 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,712 円／平米 8万1,698 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	臨港地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｙ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字日吉原１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,823 円／平米 5万2,311 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,069 円／平米 5万6,430 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,475 円／平米 5万1,160 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	40 m
側道方位2	北東
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｌ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字日吉原１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,203 円／平米 9万3,239 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,203 円／平米 9万3,239 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,505 円／平米 5万1,260 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情