路線価 (2023) 大分県大分市青崎1-153外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市青崎１丁目１５３番外
価格時点	2023 年
駅名	大在駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,500万 円 (1504 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,500万 円 (1504 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,030 円／坪 1平米 2万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市臨海部及びその近郊の工業地域一帯。需要者は、製造業や流通業関連の県内外の法人等が中心である。令和４年５月以降の鉱工業生産指数は前年比で好転し、製造業は緩やかに持ち直しているが、原材料仕入価格等の高騰により今後の見通しは不透明な状況にある。規模により価格帯にバラツキはあるが、土地単価は概ね２～３万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、立地環境の良好な大分市臨海地域及び市街地周辺に存する工業地域である。主な需要者は、県内外の製造業関連企業及び物流施設等を自己利用目的で購入する地元法人である。依然、海外情勢の変化という懸念すべき要因は存するが、半導体や部品等の供給制約が緩和され対象標準地周辺では設備投資の動きも継続している。需要の中心となる価格帯は、取引規模による差は大きいものの、単価としては１．５万円～２．５万円／㎡程度と推察する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場の賃貸物件は殆ど無いほか、工業地の場合は自用目的の取引が中心であり、類似不動産の取引価格を指標の一つとして価格形成されることも多い。したがって大分市内の工業地域における取引事例より試算され市場の実態を反映していると認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 類似地域の多数の事例から試算した比準価格は、価格牽連性の高い自己利用目的での取引事例によるもので、格差修正等も適正に行われており、実証的でありかつ規範性の高い試算価格である。また、既成市街地内に存するため原価法は適用せず、さらに、工場の賃貸市場が十分に形成されていないため、収益還元法の適用も断念した。したがって、実証的であり規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大在駅　北西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	454.9 坪 (1504 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、事業所等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市青崎１丁目１５３番外
標準地の範囲
東	360 m
西	220 m
南	270 m
北	440 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	43 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模集客施設制限地区
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部に形成された中小規模の工業団地であり、今後も現状を維持すると予測する。立地環境が良好なため需給は安定的であり、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。 (2)立地環境が比較的良好な大分市東部の臨海地域に位置し、中小企業が集積している工業団地である。需給関係は安定しており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)産業用地需要の高まりも見られるが、資源価格の高騰により新たな投資を先送りする動きも見られる。 (2)大分県全体の人口は減少で、大分市の人口もやや微減の状態。なお、市の土地取引価格は総じて上昇傾向にあり、分譲住宅着工数も増加している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、幹線道路や港湾に近いことから潜在的な需要が認められる。 (2)工業団地の売却が漸次進み、臨海部工業地の需給は安定的に均衡している。港湾等輸送施設への接続も良く、継続的な設備投資も実施されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｚ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市青崎１丁目１５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,352 円／平米 7万590 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,708 円／平米 10万8,133 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,962 円／平米 7万9,218 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｑ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市青崎１丁目１５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,823 円／平米 5万2,311 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,546 円／平米 5万1,395 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,465 円／平米 7万4,269 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	40 m
側道方位2	北東
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｅ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市青崎１丁目１５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,896 円／平米 8万8,918 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,084 円／平米 8万9,540 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,551 円／平米 7万7,860 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｎ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市青崎１丁目１５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,242 円／平米 8万6,756 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,819 円／平米 7万5,440 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市青崎１丁目１５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,295 円／平米 9万3,543 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,238 円／平米 9万3,355 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,337 円／平米 7万7,152 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情