路線価 (2023) 大分県大分市大字勢家字春日浦843-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (100116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (100116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円／坪 1平米 2万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市の臨海部、乃至内陸部に所在する混在地を含む工業地域。需要者の中心は全国的に工場、物流施設等を展開する大企業である。全般的に景気回復基調で推移する中、企業の生産活動、投資活動は持ち直しの動きが持続していたが、コロナ禍の影響により先行きは不透明な状況である。なお圏域内においては画地規模等は様々であるため、市場における中心的な価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は大分県内の臨海部乃至内陸部に所在する混在地を含む工業地域。需要者の中心は全国的に工場、物流施設を展開する大企業である。全国の都心部を中心に物流施設用地の需要増や隣接県については大型半導体工場の進出が予定されているが、圏内においては、大規模工業地の進出等の動きはなく需要は弱含み傾向にある。土地価格は㎡当たり２万円～３万円程度が工業地の相場である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似性が高い取引事例を採用した比準価格は説得力を有する価格と考える。従って本件においては市場性を反映した比準価格を採用して、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお工場用途の賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格の試算は出来なかったほか、既成市街地化した臨海部の埋立工業地域内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため積算価格の試算も出来なかった。 (2) 取引自体が極めて少ない中、規範性が高い取引事例を基に試算した比準価格は説得力を有する価格となった。従って本件においては市場性を反映した比準価格を採用して、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお工場用途の賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格は試算しないほか、再調達原価の把握が困難であるため積算価格も試算しない。
交通
交通施設	大分駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	30283.1 坪 (100116 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	7.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大、中規模の工場等が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	（工業港区）
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外
標準地の範囲
東	300 m
西	240 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	500 m
面積	10000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	（工業港区）
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部の工業地域であり、地域要因の大幅な変動は見込めない状況である。近年のコロナ禍の影響による景気の先行き不透明感とも相俟って、工業地の需要は減退しており、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (2)臨海部の大規模工業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。工業団地等の中規模工業用地については需要は回復基調にあるが、市街地近郊の大規模工業用地の地価は割高感もあり微減で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済にはやや改善の動きが見られ、市内における主要な再開発事業も終了したが、コロナ禍の影響により、先行きはやや不透明な状況である。 (2)大分市では産業用地の不足を解消し、企業立地を促進するため産業用地開発支援事業を開始している。
地域要因
(1)中心部に近接する臨海部の工業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、工業地域全般に需要はやや弱含みであり、地価は微減傾向を示している。 (2)高速道路ＩＣ付近や大在港周辺等の整備された中規模工業用地の取引は散見されるが、市街地近郊の大規模工業地の需要は微減傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,295 円／平米 9万3,543 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,238 円／平米 9万3,355 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,671 円／平米 8万4,868 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｎ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,294 円／平米 8万6,928 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,162 円／平米 8万3,186 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｓ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,223 円／平米 16万9,343 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,278 円／平米 15万9,607 円／坪
標準価格 平米 坪	3万174 円／平米 9万9,755 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集客施設制限
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,179 円／平米 7万18 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,179 円／平米 7万18 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,685 円／平米 9万1,527 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情