路線価 (2023) 大分県大分市弁天2-1969-77 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市弁天２丁目１９６９番７７
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (560 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,260万 円 (560 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円／坪 1平米 4万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市内の中小工業地域一帯である。主たる需要者は市内の中小企業又は個人事業主である。新型コロナウイルス感染症の影響を受けた企業への融資や国の助成金によって、２０２２年度上半期の県内倒産件数は平成以降で３番目に少ない水準となったが、中小企業の経営状況は依然として厳しく、中小企業については新規投資は少ない状況にある。不動産需要は総じて少なく規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、大分市内の中小工業地域全域である。需要者の中心は、県内の製造業や流通業を営む中小企業や県外資本の進出企業等である。全国的に工業地価格の上昇が目立つなか、大分県は工業地の引き合いが総じて低調であるが、大分市においては流通業務地の需要が底堅い。取引規模はまちまちであるため取引の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法の適用を断念した。収益価格は、自社工場が多く、貸工場等の市場は形成されておらず、適切な賃貸事例の収集が困難なため適用しなかった。よって、大分市内における取引事例の件数は少ないものの、市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自社保有の工場や事業所が多く賃貸市場が未成熟であることから、適切な賃貸事例の収集が困難で、収益価格は求めることができなかった。積算価格は、工場用地の適切な造成事例が見当たらなかったため試算できなかった。よって代替性を有する取引事例を採用し、大分市内における工業地の取引実態を反映し得た比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅　北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	169.4 坪 (560 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の営業所、工場等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市弁天２丁目１９６９番７７
標準地の範囲
東	230 m
西	50 m
南	165 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	28 m
面積	560 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物流、建設関連業を中心に形成された中小工業地域で、公設地方卸売市場に近く中心部への接近性も良好であるため周辺地域を含めて用途の多様性は優れるが、地価は依然弱含みで推移するものと予測する。 (2)市中心部に近い臨海部に位置する流通関連企業等が多く立地する中小工業地域である。工業地としては価格水準が高位にあり、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料価格や原油高に伴う輸送費の高騰、円安、さらには半導体不足の影響は深刻で、製造業をはじめとする国内企業の経営は厳しい状況にある。 (2)大分県は工業地の引き合いが総じて低調であるが、大分市においては流通業務地の需要が底堅い。
地域要因
(1)良好な立地性や用途の多様性により不動産需要は見込まれるものの、特筆すべき変動要因はない。 (2)地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｌ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市弁天２丁目１９６９番７７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,203 円／平米 9万3,239 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,118 円／平米 9万2,958 円／坪
標準価格 平米 坪	4万284 円／平米 13万3,179 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｎ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市弁天２丁目１９６９番７７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,983 円／平米 17万1,856 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,983 円／平米 17万1,856 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,868 円／平米 14万5,028 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市弁天２丁目１９６９番７７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,978 円／平米 13万2,167 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｓ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市弁天２丁目１９６９番７７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,223 円／平米 16万9,343 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,278 円／平米 15万9,607 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,583 円／平米 13万7,473 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集客施設制限
特別な事情