路線価 (2023) 大分県大分市向原沖1-2-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市向原沖１丁目２番７外
価格時点	2023 年
駅名	高城駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,150万 円 (964 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,150万 円 (964 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円／坪 1平米 3万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地との接近性に優れた大分市臨海部にあって、事業所の立地に適した準工業地域又は工業地域に指定されたエリア。需要者は臨海部大企業と取引関係を有する事業所や大分市を営業エリアとする法人が中心。向原地区は臨海産業道路によって南側市街地と分断されているが近年は住宅・アパート用地としての取引も散見される。画地規模に統一性はないが、需要の中心となる価格帯は１，０００㎡程度の事業用地で総額３，０００万円前後と認められる。 (2) 同一需給圏は、県道大在大分港線周辺等郊外の中小工場地域及び工住混在地域の範囲。主たる需要者は、臨海部に存する大規模工場等の下請け関連企業や市内の中小企業である。景気の先行きに対する不透明感はあるが、新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、需要は回復しつつあり、物流関連やリサイクル業等の一部の産業では需要が高まっている。中心となる価格帯は、面積等により異なり総額では見いだせないが、単価的には３万円～４万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小事業所と住宅・アパート等から構成される用途混在地域であるが、自用を前提とする中小工場地としての価格水準が形成されている。本件では臨海部より価格牽連性の強い取引事例を採用したことから比準価格の精度は高く、市場性を反映した価格が求められている。収益価格は求められなかったが実勢水準を反映した比準価格を採用するものとし、臨海部工業地に設定された代表標準地との検討を踏まえることで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替性や規範性が高い取引事例を中心に試算しており、適正に求められた。収益面では、賃貸市場が未成熟のため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。主たる需要者は、業種や取引先に応じた立地条件を満たす地域の地価相場を重視して売買の意思決定を行うため、市場性を反映した比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高城駅　北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	291.6 坪 (964 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、事務所、倉庫、住宅が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市向原沖１丁目２番７外
標準地の範囲
東	130 m
西	160 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の事業所地（事務所、営業所）
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	床面積合計１０，０００㎡超の大規模集客施設を制限する建築条例の適用あり
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大手製鉄所に隣接するとともに中心市街地との接近性にも優れた中小工場地で、事業用途に加え住宅地への転換もあって需要は回復しつつあったがコロナ禍で設備投資需要が減退、地価は暫く横這い基調で推移すると予測。 (2)臨海部の大規模工場に隣接する中小工場地域であり、景気の先行きや海外経済に左右される面はあるが、周辺地域と比較して価格水準に割高感はなく、地価は概ね安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の事業所地（事務所、営業所）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)臨海部工業地は鉄鋼や化学・石油製品等の大手製造業が堅調な一方で、中小事業所は供給制約の影響が残り回復が遅れている。 (2)新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、地域経済は緩やかに持ち直しつつあり、企業の設備投資は底堅く推移している。
地域要因
(1)大手製鉄所に隣接した中小工場地で、生産設備の集約化に伴う発注増が期待されるが土地需要は回復途上にある。 (2)住宅も混在する中小工場地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。幹線道路等へのアクセスが良好な地域であり、地価は概ね安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｚ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市向原沖１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,352 円／平米 7万590 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,708 円／平米 10万8,133 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,708 円／平米 10万8,133 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市向原沖１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,958 円／平米 11万5,571 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｎ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市向原沖１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,983 円／平米 17万1,856 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,983 円／平米 17万1,856 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,335 円／平米 11万3,512 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｋ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市向原沖１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,625 円／平米 22万6,874 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,921 円／平米 17万8,263 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,335 円／平米 12万124 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｎ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市向原沖１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,321 円／平米 8万7,017 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,656 円／平米 10万7,961 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情