路線価 (2023) 大分県大分市大字迫字新殿730-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字迫字新殿７３０番１外
価格時点	2023 年
駅名	鶴崎駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (5575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (5575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市内の工業地域全域となる。中心となる需要者は県内外の製造業・流通業者等と判断した。市内東部の幹線で大規模工場地帯及び高速道ＩＣへのアクセスが良く、市街地にも比較的近いため労働力確保の点も優位性を持つ。近年の流通業務需要の高まり、及び周辺住宅地価格の上昇から、地価は堅調に推移している。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は２万～３万円／㎡程度となっている。 (2) 同一需給圏は大分市内の工業地域全域となる。中心となる需要者は県内外の製造業・流通業者等と判断した。市内東部の幹線で大規模工場地帯及び高速道ＩＣへのアクセスが良く、市街地にも比較的近いため労働力確保の点も優位性を持つ。工場地取引は少ないが、地価は堅調に推移している。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は２万後半～３万円／㎡程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内において、工場・事業所目的の信頼性の高い取引事例を収集し得た。なお、近隣地域は自用の工場が主となる地域であり、貸工場・貸倉庫等の賃貸市場は形成されておらず、適切な賃貸事例がなく、収益還元法の適用は断念した。また、適切な造成事例等が見いだせないことから原価法の適用を断念した。よって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。なお、近隣地域は自用の工場が主となる地域であり、貸工場・貸倉庫等の賃貸市場は形成されておらず、適切な賃貸事例がなく、収益還元法の適用は断念した。また、適切な造成事例等が見いだせないことから原価法の適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鶴崎駅　南東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	1686.3 坪 (5575 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字迫字新殿７３０番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	170 m
南	450 m
北	550 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	80 m
面積	4800 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	大規模集客施設制限地区
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宮川内ＩＣから大在・鶴崎地区の臨海工業地帯を結ぶ幹線沿線に位置し流通業務上のアクセスは良好である。流通業務団地の取引もみられ、周辺住宅地の上昇による底上げもあり、地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)宮川内ＩＣから鶴崎地区の臨海工業地帯を結ぶ幹線沿線に位置し、流通業務上のアクセスは良好である。工業地取引自体は少ないが、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)半導体や部品等の供給制約の緩和がみられる一方で、ウクライナ情勢や資源価格の動向が懸念されており、未だ先行きの不透明感が強い。 (2)大分市の工業地域の取引件数は少ないが、長らく続いたコロナの影響から回復し、やや上向きに推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変更はない。内陸部の中小工業地域である。幹線沿線の工業地で業務流通系の需要も認められ、環境はやや好転の傾向にある。 (2)地域要因に特段の変更はなく、取引価格や需要にかんしても概ね横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｚ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字迫字新殿７３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,352 円／平米 7万590 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,708 円／平米 10万8,133 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,673 円／平米 8万4,875 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｇ２１調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字迫字新殿７３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,804 円／平米 10万8,450 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,804 円／平米 10万8,450 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,176 円／平米 8万3,232 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｑ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字迫字新殿７３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,823 円／平米 5万2,311 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,362 円／平米 5万787 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,384 円／平米 8万614 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	40 m
側道方位2	北東
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｅ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字迫字新殿７３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,896 円／平米 8万8,918 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,896 円／平米 8万8,918 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,713 円／平米 8万5,007 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情