路線価 (2023) 大分県大分市大字政所字久保田2251外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字政所字久保田２２５１番外
価格時点	2023 年
駅名	大在駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億2,100万 円 (43987 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7億2,100万 円 (43987 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市内の臨海及び内陸部の工業地域一帯だが、広域的には県内全域となる。需要者の中心は、工場、事業所等の立地を目的とする製造、流通系の企業である。標準地周辺は住宅が建込み、立地可能業種が限定されるものの、港湾、高速道路ＩＣへのアクセスが良好な立地性を有することから、市場は概ね安定している。近年は大工場の立地はなく取引の中心となる価格帯の把握が難しいが、５万㎡前後の画地で７～９億円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は大分市を中心とする県内の内陸型中大規模工場地域一帯である。需要者の中心は県内外のメーカーであるが、住宅に囲まれた周辺環境の制約から需給は依然弱い状況にある。大規模工業地の不動産取引が極めて少なく規模や価格がまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。画地規模から工場、倉庫等の賃貸想定は非現実的であり、また既成市街地に存するため収益価格と積算価格は試算しない。自用目的の取引が中心であり、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられるので、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 工業地の適切な収益事例や積算事例がなく、収益価格及び積算価格は求められなかった。よって、主たる需要者の行動原理に即し、代替不動産の取引価格から求められた比準価格を重視するとともに、取引水準の推移や工業地需要の低迷を考慮し、単価と総額のバランスについても勘案の上、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大在駅　南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	13305.2 坪 (43987 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅地域に囲まれた内陸型工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字政所字久保田２２５１番外
標準地の範囲
東	95 m
西	95 m
南	190 m
北	190 m
標準的使用
標準的使用	工場の敷地
画地の形状等
間口	110 m
奥行き	400 m
面積	45000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周囲に住宅が建込み、立地可能業種が限定されるものの、港湾、高速道路ＩＣへのアクセスが良好な立地性を有することから地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (2)在来住宅地域に囲まれた内陸型工業地域で、工業地としての競争力が劣り新規需要は乏しいが、大在地区の臨海部では港湾施設の整備が進められるなど動きがみられ地価は横這い傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鉱工業生産は一部に弱い動きがみられるものの、高めの水準で推移。設備投資もコロナ禍でも大きく減少しておらず、底堅く推移している。 (2)新型コロナ発生後も大分市臨海部工業地の需給は安定しており特に物流施設用地への需要の高まりが期待されている。
地域要因
(1)周囲に住宅が建込み、立地可能業種が限定されるものの、港湾、高速道路ＩＣへのアクセスが良好な立地性を有し、市場は概ね安定している。 (2)地域要因に変動はないが、住宅地的要素が強い地域であることから、工業地としての発展は見込めず大きな変容は期待できない状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｌ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字政所字久保田２２５１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,203 円／平米 9万3,239 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,118 円／平米 9万2,958 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,104 円／平米 5万3,240 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字政所字久保田２２５１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,295 円／平米 9万3,543 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,238 円／平米 9万3,355 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,689 円／平米 5万5,174 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｅ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字政所字久保田２２５１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,896 円／平米 8万8,918 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,896 円／平米 8万8,918 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,894 円／平米 5万5,852 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｑ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字政所字久保田２２５１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,823 円／平米 5万2,311 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,454 円／平米 5万1,091 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,867 円／平米 5万2,456 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	40 m
側道方位2	北東
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情