路線価 (2023) 大分県別府市大字南立石字下向原2169-194 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	953万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	960万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,475 円／坪 1平米 5万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府市中部の市街地のうち「南荘園町」及び「鶴見園町」を中心にその周辺に及ぶ。主な需要者は、市内に居住する所得水準が中程度の勤労者世帯が中心となる。なお、未利用地や規模の大きい土地は、分譲目的の不動産業者の参入も見られる。取引の中心的価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり４～６万円程度と思量されるが、ミニ開発等により不動産業者が新規に分譲する規模が小さい分譲地や建売住宅については、高値での取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、南荘園町及び鶴見園町を中心とした丘陵部に形成された住宅地域一帯である。主たる需要者は別府市内に通勤する標準的な所得層のファミリー世帯である。昨今は新規分譲地を含め総額を抑えた小規模地の取引が多く４５坪程度で７００万円前後の取引が多いなか、近隣地域周辺一帯では総額１，０００万円以上の取引も見られる。新築の戸建物件の取引価格は土地建物で総額３，０００万円前後が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 造成後相当の期間が経過しており規範性に欠けるため原価法の適用を断念した。またアパートを想定し収益価格を試算したが、収益性より購買力を基礎に居住の快適性や生活の安定性を重視して価格形成されることから規範性が劣る。比準価格は、近傍類似の取引事例を採用しており規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を標準とし収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 造成時期が古く規範性が劣るため原価法は適用しない。近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で、市場参加者は他の代替不動産との比較により意思決定しており、収益性を考慮した価格形成はされていない。従って、近隣地域及び類似地域における多数の取引事例より試算し市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留めるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	別府駅　北西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４
標準地の範囲
東	100 m
西	310 m
南	140 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	六角形の放射状に街区割された住宅地域
街路	基準方位：北，４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)建替や画地分割による新築分譲などが見られており、住環境の向上が予測される。周辺地域の中でも比較的選好性が高く、地価は微増傾向で推移すると予想されるが、金利動向や観光業等の地域経済を注視する必要がある。 (2)丘陵部に形成された居住環境の良好な住宅地域であり、不動産需要も比較的多く高値の取引も散見されるため、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（低層住宅地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,475 円 1平米 5万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 18万1,499円 1平米 5万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 18万1,499円 1平米 5万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地需要はやや回復しているが、コロナ禍及び観光業の状況のほか、物価高や金利上昇による住宅地需要への影響を注視する必要がある。 (2)別府市内の土地取引件数、建築着工数はコロナ禍にあっても回復傾向が強い。低金利を背景に新規分譲地の売れ行きは好調で高値の取引も散見される。
地域要因
(1)画地分割による新規分譲や建物の建替が見られ住環境が改善している。地域内の住宅地への需要は堅調であり、小幅ながら地価上昇が継続している。 (2)造成時期の古い分譲住宅地域で地域要因に大きな変化は無いが、昨今は不動産需要が比較的旺盛で高値の取引が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｄ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,798 円／平米 14万4,796 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,113 円／平米 13万9,226 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,991 円／平米 17万8,494 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｋ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,974 円／平米 12万8,848 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,974 円／平米 12万8,848 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,757 円／平米 17万7,721 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｄ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万41 円／平米 13万2,376 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,645 円／平米 13万1,066 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,354 円／平米 16万9,776 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｄ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万796 円／平米 20万992 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,222 円／平米 20万2,400 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,702 円／平米 19万763 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情