路線価 (2023) 大分県別府市平田町2157-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市平田町２１５７番７
価格時点	2023 年
駅名	亀川駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	686万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,827 円 1平米 4万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	686万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,827 円／坪 1平米 4万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府市北部の住宅地域全域である。主たる需要者は別府市内在住の個人が中心である。ＪＲ路線を介するため幹線道路へのアクセスが今ひとつであるが、小規模の区画割分譲が散見されるなど、値頃感から地価は底を打ちつつある。需要の中心となる価格帯は、土地で総額５００万～１，０００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万～２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、別府市北部の住宅地域であり、需要者の中心は別府市に地縁を有する自己利用目的の個人である。既存住宅のほか、保養所等の跡地を区画割した分譲住宅も見受けられる状況にある。当該地域は街区が整然としており、住環境は概ね良好であることから、需要は底堅い状況が続いている。取引の中心となる価格帯は、土地で概ね６００万～１，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地につき原価法は適用できなかった。比準価格は信頼性が高い取引事例から試算し地域の市場性を反映し得た。学生アパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。自用目的の取引が中心であることから、需要者の行動原理に即した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はアパートも見られるが、自己使用目的の戸建住宅を主体とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性等を重視した価格形成が行われる。又、当該地域の需要者は、類似性を有し代替・競争関係に立つ不動産との比較を通じて価格決定をすることから、近隣地域・同一需給圏内類似地域内の取引事例から試算した比準価格に合理性を認め、当該価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀川駅　南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市平田町２１５７番７
標準地の範囲
東	120 m
西	130 m
南	90 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東側県道とはＪＲ日豊本線で分断され連続性がやや劣るものの、一般住宅や中低層の共同住宅等が建て込む区画整然とした比較的閑静な住宅地域で、地価は概ね安定的に推移するものと予測される。 (2)一般住宅、アパート等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、住環境は比較的良好である。地域要因に大きな変動なく現状維持程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,827 円 1平米 4万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,827 円 1平米 4万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍にあって、住宅ニーズは賃貸から購入へとシフト傾向にあり、利便性の良好な地域では需要は安定している。 (2)市の基幹産業である観光業が回復しつつある中、住宅取得意欲は概ね堅調であり、特に環境良好な地域、利便性の高い地域では需要は強含んでいる。
地域要因
(1)中心市街地から距離があり、アクセスがやや劣ることから選好性は弱いものの、値頃感から需要は安定的に推移している。 (2)地域要因に特に変化はみられない。近隣地域周辺は保養所も見られ、居住環境良好な地域であり、需要は底堅い状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｚ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市平田町２１５７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,931 円／平米 12万5,400 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,593 円／平米 12万4,282 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,622 円／平米 14万908 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｃ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市平田町２１５７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,781 円／平米 14万1,434 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,535 円／平米 13万7,315 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,864 円／平米 14万1,708 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｗ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市平田町２１５７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,058 円／平米 15万5,574 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,248 円／平米 14万9,590 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,248 円／平米 14万9,590 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｕ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市平田町２１５７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,358 円／平米 17万9,708 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,021 円／平米 13万8,921 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,922 円／平米 14万1,900 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	別府Ｒ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市平田町２１５７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,930 円／平米 13万8,621 円／坪
推定価格 平米 坪	4万709 円／平米 13万4,584 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,852 円／平米 14万1,669 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情