路線価 (2023) 大分県別府市石垣西3-796 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市石垣西３丁目７９６番
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,898 円／坪 1平米 6万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府市中部の市街地のうち「石垣」地区を中心にその周辺に及ぶ。特に、街区が整然とした環境条件が良好な住宅地との代替性が高い。主な需要者は、市内に居住する所得水準が中程度以上の勤労者世帯が中心となる。規模の大きな土地は、不動産業者などの市場参加も見られる。取引の中心的価格帯は、中古住宅の土地については、土地の単価にして１㎡当たり６～７万円程度であるが、業者による新規の分譲事例では、さらに高値での取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、別府市内のうち石垣地区を中心とする住宅地域一帯である。需要者の中心は別府市内及び大分市内へ通勤する標準的な所得層の個人である。居住環境が優れるため住宅地需要は市内でも比較的多く、新型コロナ発生以後も中古住宅の取引件数は例年並みに見られ、ミニ開分譲地も高値の取引が見られる。需要の中心価格帯は、戸建住宅地で総額１，０００～１，５００万円、新築物件は土地建物で総額３，５００万円程度が比較的多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のため原価法の適用を断念した。また、アパートを想定し収益価格を試算したが、当該住宅地は、収益性より、需要者の購買力を基礎に居住の快適性や生活の安定性を重視して価格形成されることから規範性が劣る。取引事例比較法では近傍類似の事例を採用しており規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であるため原価法は適用できない。比準価格は同じ石垣地区の代替性の高い事例より比較検討したため、規範性が認められる。やや大きな規模の土地には収益物件も見られるが、近隣地域内は戸建住宅の取引が中心であり、他の代替不動産との比較により意思決定されている。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留めるとともに、代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	別府駅　北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市石垣西３丁目７９６番
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低未利用地の利用により土地利用度が緩やかに上昇すると予測される。選好性が高い地域であり需要は底堅く、地価は小幅ながら上昇傾向で推移すると予想されるが、金利動向や観光業等の地域経済を注視する必要がある。 (2)中心市街地の平坦部に位置する区画整理済みの住宅地域で、居住環境や利便性が総じて優れるため、戸建住宅や共同住宅等の建て込みが進んでおり、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（低層住宅地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万3,898 円 1平米 6万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万3,898円 1平米 6万4,700円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地需要はやや回復しているが、コロナ禍及び観光業の状況のほか、物価高や金利上昇による住宅地需要への影響を注視する必要がある。 (2)別府市内の土地取引件数、建築着工数はコロナ禍にあっても回復傾向が強い。低金利を背景に新規分譲地の売れ行きは好調で高値取引も散見される。
地域要因
(1)未利用地等の利用が緩やかに進みつつある。住環境に優れ選好性も高い住宅地域であり、宅地需要の回復により、地価上昇が見られる。 (2)平坦部に位置し居住環境や利便性が優れるため、市内住宅地の中では地価は比較的高位に位置しており、新規のミニ開発も散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｄ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣西３丁目７９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,921 円／平米 19万1,487 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,442 円／平米 19万3,209 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,720 円／平米 21万3,964 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｄ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣西３丁目７９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
推定価格 平米 坪	7万490 円／平米 23万3,040 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,779 円／平米 22万4,077 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｉ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣西３丁目７９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万99 円／平米 23万1,747 円／坪
推定価格 平米 坪	7万940 円／平米 23万4,528 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,925 円／平米 22万1,254 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｒ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣西３丁目７９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,927 円／平米 23万1,179 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,705 円／平米 22万7,139 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,032 円／平米 20万8,384 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	別府Ｕ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣西３丁目７９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,776 円／平米 16万1,253 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,169 円／平米 21万2,143 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,915 円／平米 19万8,079 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情