路線価 (2023) 大分県別府市大字野田字山下109-83 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字野田字山下１０９番８３
価格時点	2023 年
駅名	亀川駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	381万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	381万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は亀川地区を中心とする市街地北部の住宅地域である。主な需要者は、地元関係者のほか、市街地北部に立地する医療学術関係機関や公的機関等に勤務する給与所得者である。対象近隣地域は、街路幅員が狭く、老朽化した建物も見られ、土砂災害警戒区域に指定されていることから災害危険性も意識され、中古住宅も含めて需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地価格で４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、別府市野田地域を中心として亀川駅西側の住宅地域一帯。別府市中心部からやや離れているため、典型的需要者は同圏域に地縁的選好性を有する中堅所得者層と判断する。亀川駅西側地域には国立病院が所在するほか、薬師の湯や柴石温泉等があることから、医療法人や社会福祉法人等の所在がやや多く見られる。近隣地域は土砂災害警戒区域内に所在しているため市場流通性がやや弱く、土地取引の中心価格帯は総額で４００万円前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は亀川地区周辺の住宅地域に位置する取引事例を主に採用して試算したもので、実証性並びに規範性は高い。地域内には古いアパートも見られるが、現在の賃貸市場では、アパート建築の実現性や合理性を欠くので、収益還元法は適用しなかった。また、造成時期が古い団地で適切な事例がないことから、原価法の適用は断念した。実証性の高い比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。自用の戸建住宅が大多数を占め、建物の賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用も行わなかった。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀川駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い中にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字野田字山下１０９番８３
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	11 m
面積	120 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)亀川地区の市街地西方に位置する丘陵地の麓部に開発された小規模団地である。山が迫っており、災害危険性もあることから、亀川駅周辺の住宅地域と比較した選好性は劣り、地価は下落傾向と予測する。 (2)別府市北部郊外に開発された古い住宅団地で街路幅員が狭く住宅地としての魅力が劣ることや、野田地域全体の居住人口が減少していること等から、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)別府市の人口は県全体と同様に、やや減少傾向で推移している。金融緩和を背景に住宅着工は概ね堅調で、断続的に分譲マンションも着工している。 (2)新型コロナ第８波が拡大している。雇用情勢は高水準の動き。住宅ローン金利はやや上昇している。消費者物価は海外情勢により上昇している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。亀川地区の市街地西方に位置する崖下の小規模団地で、土砂災害警戒区域に指定されており、市場性は低下している。 (2)地域要因に格別の変動は無い。血の池地獄や竜巻地獄などの観光温泉施設にも近いが、野田地域全体では居住人口が減少傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｚ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字野田字山下１０９番８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,453 円／平米 11万3,902 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,281 円／平米 11万3,333 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,966 円／平米 9万9,068 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｚ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字野田字山下１０９番８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,791 円／平米 12万4,937 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,571 円／平米 10万4,374 円／坪
標準価格 平米 坪	3万357 円／平米 10万360 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｇ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字野田字山下１０９番８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,185 円／平米 8万9,874 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,785 円／平米 11万8,305 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,921 円／平米 9万8,919 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｘ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字野田字山下１０９番８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万211 円／平米 9万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,969 円／平米 9万9,078 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,999 円／平米 9万9,177 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	別府Ｚ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字野田字山下１０９番８３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,931 円／平米 12万5,400 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,480 円／平米 12万3,909 円／坪
標準価格 平米 坪	3万422 円／平米 10万575 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情